文章日期：2011年5月25日
最近政府表示香港樓價已超逾97年水平，而不少評論指香港樓價升，除了是供應緊絀外，另一原因是多了內地人來港買樓，將樓價搶貴了，更有指應該限制內地人來港買樓，引來連番議論。到底，內地人為何對買香港樓如此興趣濃烈？
若問大家，如香港樓價較目前平宜3成，會否是入市良機？相信不少人都會認為，若如此，香港樓將十分「抵買」。
事實上，以本土貨幣計算，香港樓價或已超越97年水平，但在內地同胞的角度來看，香港樓價其實較97年還便宜3成，非常「抵買」！
何解？在97年時，每100港元，可兌換120元人民幣，但在14年後，每100港元，現只可兌換不足84元人民幣！因此，如樓價維持在97年水平，若以人民幣計算，現時香港樓價其實較97年還平宜約3成！
由於港元與美元掛勾，而美元兌全球主要貨幣匯率不斷下挫，因此在香港以外的不少國家，以其貨幣計算，其實香港樓價較97年仍有極大折讓。
可以說，若未來美元繼續長期偏軟，又或人民幣兌港元維持長期升值，則內地人來港買樓趨勢，只會愈來愈明顯。至於說限制內地人來港買樓，又或興建一些只限港人可購買的新樓，又可有考慮現時二手業主的利益？
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
2011年6月23日星期四
2011年5月4日星期三
適時賣樓套現的意義
文章日期：2011年5月4日
投資物業固然應從長線出發，但也不代表要「死」，如能掌握合適的買賣時機，一兩個回合，身家便可暴漲。不信？資深投資者張大朋近日與網友就買賣物業的討論，便頗有啟發意義﹕
張大朋的網友約於2007年買入一項物業，賺了300萬元，大約是樓價升了一倍，現在市值大約是600萬元，買入時是300萬元，付了30%首期，大約是100萬元。
假設1) 網友繼續持有物業，兼假定下一波的樓市調整30%，樓價會跌至420萬元，再下一次升浪，可能會升值至840萬，那是八年、十年以後的事。
假設2) 網友現在沽出，可以套回400萬元(首期100萬元＋利潤300萬元)，假定兩年後樓價跌30%，今天市值1500萬元的樓，屆時市值為1500萬元X70％＝1050萬元。網用套現了400萬元的資金可以買入了，再過五年樓價還是翻一倍，屆時網友的資產就是2100萬元！
張大朋的結論是，投資物業適當時候應套現，用更大的資金再去投資，增加回報。大家又同意否？
不過，筆者想提醒大家的是，如是只有一層自住物業，便不要隨便參與這個「低買高賣」的遊戲，皆因賣了樓後，便不是單純的等樓價跌了再入市，而是要轉為租樓住，期間的租金支出可能極為驚人。
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
投資物業固然應從長線出發，但也不代表要「死」，如能掌握合適的買賣時機，一兩個回合，身家便可暴漲。不信？資深投資者張大朋近日與網友就買賣物業的討論，便頗有啟發意義﹕
張大朋的網友約於2007年買入一項物業，賺了300萬元，大約是樓價升了一倍，現在市值大約是600萬元，買入時是300萬元，付了30%首期，大約是100萬元。
假設1) 網友繼續持有物業，兼假定下一波的樓市調整30%，樓價會跌至420萬元，再下一次升浪，可能會升值至840萬，那是八年、十年以後的事。
假設2) 網友現在沽出，可以套回400萬元(首期100萬元＋利潤300萬元)，假定兩年後樓價跌30%，今天市值1500萬元的樓，屆時市值為1500萬元X70％＝1050萬元。網用套現了400萬元的資金可以買入了，再過五年樓價還是翻一倍，屆時網友的資產就是2100萬元！
張大朋的結論是，投資物業適當時候應套現，用更大的資金再去投資，增加回報。大家又同意否？
不過，筆者想提醒大家的是，如是只有一層自住物業，便不要隨便參與這個「低買高賣」的遊戲，皆因賣了樓後，便不是單純的等樓價跌了再入市，而是要轉為租樓住，期間的租金支出可能極為驚人。
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
2011年2月26日星期六
新聞透視逆按揭專輯的迴響
Johnny在新聞透視有關逆按揭為主題的專輯已於上星期六 (2月19日) 在無線電視 (TVB)翡翠台播出, 其內容也引起了朋友之間不同程度的討論. 該節目除了介紹我作為財務策劃師的工作外, 亦訪問了其他專家, 值得大家重溫,大家可點擊在TVB的MyTV連結重溫.
逆按揭的宗旨是活化我們的固定資產, 以在退休後提供一筆每月的穩定收入, 直至百年歸老. 而TVB的專輯在這方面未有足夠的時間探討. 由逆按揭出發, 我會希望在往後的星期五為大家探討退休計劃應該注意的事情 (希望我能夠堅持下去, 不會爛尾), 內容包括我自己作出的資料搜集及研究, 報章上的文章, 外國的有關數據等等.
新聞透視 逆按揭專輯
http://mytv.tvb.com/news/newsmagazine/116039
經濟通 訂立遺產分配減後人紛爭，壽險具槓桿效應同時增財富
http://www.etnet.com.hk/www/tc/funds/news_detail.php?newsid=ETN210218681
經濟通 成立信託免後人大花筒，可避海外資產繳遺產稅
http://www.etnet.com.hk/www/tc/funds/news_detail.php?newsid=ETN210218682
Professional Adviser 強積金十年仍未屆成熟時
http://www.johnnyfinancial.com/upload_files/news/56/1/MPF.pdf
逆按揭的宗旨是活化我們的固定資產, 以在退休後提供一筆每月的穩定收入, 直至百年歸老. 而TVB的專輯在這方面未有足夠的時間探討. 由逆按揭出發, 我會希望在往後的星期五為大家探討退休計劃應該注意的事情 (希望我能夠堅持下去, 不會爛尾), 內容包括我自己作出的資料搜集及研究, 報章上的文章, 外國的有關數據等等.
新聞透視 逆按揭專輯
http://mytv.tvb.com/news/newsmagazine/116039
經濟通 訂立遺產分配減後人紛爭，壽險具槓桿效應同時增財富
http://www.etnet.com.hk/www/tc/funds/news_detail.php?newsid=ETN210218681
經濟通 成立信託免後人大花筒，可避海外資產繳遺產稅
http://www.etnet.com.hk/www/tc/funds/news_detail.php?newsid=ETN210218682
Professional Adviser 強積金十年仍未屆成熟時
http://www.johnnyfinancial.com/upload_files/news/56/1/MPF.pdf
2011年2月22日星期二
樓市炒家要看的一部電影
文章日期：2011年2月22日
樓市存在不少炒家一夜致富的故事，然而一個大浪捲來，又有多少人能全身而退?最近一齣改編自真人實事的電影《127小時》，實在值得那些自恃藝高人大膽的炒家一看。
《127小時》敘述一位向來相信自己一個人可以搞定一切的登山高手艾朗(Aaron Ralston)，一次獨自往猶他州的峽谷中攀岩，他出發前並未告知任何人他的去向，途中更專向危險和難度挑戰，並以此向遇上的兩位俏佳人「演」，之後再獨自一人攀岩，怎料樂極生悲的跌入山岩中，並被一塊大圓石砸下並夾住了他的手臂，在飲水、體力與耐力都已達到極限時，他沒有任何人可以求救。
時間一點一滴的過去，艾朗也已逐漸接近死亡邊緣，這時他回憶起以往忽略了親情和身邊人如何對自已好，終激起莫大的救生意志，提起勇氣，以鈍器花了約40分鐘自我進行截肢，然後再向上攀爬了65呎的岩牆，並且獨自步行了8英哩，直到被眾人發現送醫急救。
艾朗的經歷，可給那些自以為功夫蓋世的炒家當頭棒喝，所謂上得山多終遇虎，一時靠炒賣發了財，不等同可以一世好運，最怕終會樂極生悲的成為樓蟹，猶如《127小時》主角般被困在岩縫，如有勇氣如主角「壯士斷臂」還可脫身，否則變成負資產後，因供不起樓而再無番身之日。
事實上，自去年政府推出開徵高額短炒印花稅後，短炒物業的風險已大增，買樓自住或作長線投資，必需要計算就算息口回升或樓市逆轉，也有能力供樓才好，否則變成《127小時》的主角，需要斷臂才可救生，可不是好玩的事。
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
樓市存在不少炒家一夜致富的故事，然而一個大浪捲來，又有多少人能全身而退?最近一齣改編自真人實事的電影《127小時》，實在值得那些自恃藝高人大膽的炒家一看。
《127小時》敘述一位向來相信自己一個人可以搞定一切的登山高手艾朗(Aaron Ralston)，一次獨自往猶他州的峽谷中攀岩，他出發前並未告知任何人他的去向，途中更專向危險和難度挑戰，並以此向遇上的兩位俏佳人「演」，之後再獨自一人攀岩，怎料樂極生悲的跌入山岩中，並被一塊大圓石砸下並夾住了他的手臂，在飲水、體力與耐力都已達到極限時，他沒有任何人可以求救。
時間一點一滴的過去，艾朗也已逐漸接近死亡邊緣，這時他回憶起以往忽略了親情和身邊人如何對自已好，終激起莫大的救生意志，提起勇氣，以鈍器花了約40分鐘自我進行截肢，然後再向上攀爬了65呎的岩牆，並且獨自步行了8英哩，直到被眾人發現送醫急救。
艾朗的經歷，可給那些自以為功夫蓋世的炒家當頭棒喝，所謂上得山多終遇虎，一時靠炒賣發了財，不等同可以一世好運，最怕終會樂極生悲的成為樓蟹，猶如《127小時》主角般被困在岩縫，如有勇氣如主角「壯士斷臂」還可脫身，否則變成負資產後，因供不起樓而再無番身之日。
事實上，自去年政府推出開徵高額短炒印花稅後，短炒物業的風險已大增，買樓自住或作長線投資，必需要計算就算息口回升或樓市逆轉，也有能力供樓才好，否則變成《127小時》的主角，需要斷臂才可救生，可不是好玩的事。
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
2011年1月27日星期四
趙世曾：樓價急升屬結構性問題
文章日期：2011年1月27日
從事地產行業已經有40多個年頭的卓能集團（0131）主席趙世曾，相信最能體會香港土地、「磚頭」有價的道理。他表示﹕「個別山頂老牌豪宅樓價的累積升幅，40年來足足有100倍；而同期香港的土地價格，上升幅度就更加係幾百倍、甚至是1000倍！現時你將錢放落銀行，根本不能保值。長遠來講，樓價一定會上升，買樓肯定是在香港最好的投資。」
至於遭社會詬病的樓價急升現象，趙認為屬「結構性問題」，「因為香港的貨幣政策與美國掛，但經濟發展就與中國掛釣，可以講是背道而馳。如果美國再推出QE3（第三輪量化寬鬆政策），即是意味再次大印鈔票，而且會推高通賬率；你（指政府）冇理由一邊大印銀紙，一邊又話不容許物價（包括樓價在內）上升，根本是不可能的事。」
「此外，香港人現在講環保，不鍾意政府填海造地，維港不能填，市區土地又已經用到盡，市區新樓供應長期短缺，樓價又點會下跌？！所以只會升。」
他認為，鈔票可以印幾多就印幾多，但係樓、特別係港島區樓，就賣一間、少一間！「如果我『只得』1億元，一定不會只放在銀行；我至少會用5000萬元買樓，至少可以讓自己住得舒舒服服。」
「買樓最大好處除了是博升值，就是不需交租；如果是租樓住，業主每兩年就會加租，交幾十年租會好『襟計』。」
他又指出，「政府本身是香港最大的地主，百姓今時今日能夠享受到的優惠和福利、以及香港可以維持低稅率，好大程度上是依靠地產發展而來，無論是賣地收入、印花稅和差餉，都是地產界對政府財政收入的貢獻來源。政府要搵到錢，才可以推行各項社會政策。」
「政府不應過度干預樓市，沒理由整死自己條財路。不過，政府亦應該慷慨一點，在庫房中撥出更多資源協助弱勢社群，收窄社會上的貧富懸殊。」
「要令政府『搵到錢』，才能維持到現時的低稅率、才能有足夠資源提供各項社會福利和優惠。相反，如果是一個老是缺錢的政府，社會整體利益勢必受到損害，舉例講，政府會沒有金錢資源來推動醫療、教育政策，以及扶助弱勢社群和老人。」
香港在80年代過去能夠創造出舉世矚目的經濟奇蹟，與港府當時實施的「積極不干預」、「低稅率」政策有密不可分的關係；趙世曾認為﹕「香港向來是自由市場，政府不應過度干預市場運作。如果政府打壓樓市出招過重，只會『整死』自己條財路！97年提出的『八萬五』，就係一個好大教訓。去年11月底政府出招打壓樓市，我就覺得過度重手，沒理由人家手頭上多鈔票，但不容許人家買樓。」
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
從事地產行業已經有40多個年頭的卓能集團（0131）主席趙世曾，相信最能體會香港土地、「磚頭」有價的道理。他表示﹕「個別山頂老牌豪宅樓價的累積升幅，40年來足足有100倍；而同期香港的土地價格，上升幅度就更加係幾百倍、甚至是1000倍！現時你將錢放落銀行，根本不能保值。長遠來講，樓價一定會上升，買樓肯定是在香港最好的投資。」
至於遭社會詬病的樓價急升現象，趙認為屬「結構性問題」，「因為香港的貨幣政策與美國掛，但經濟發展就與中國掛釣，可以講是背道而馳。如果美國再推出QE3（第三輪量化寬鬆政策），即是意味再次大印鈔票，而且會推高通賬率；你（指政府）冇理由一邊大印銀紙，一邊又話不容許物價（包括樓價在內）上升，根本是不可能的事。」
「此外，香港人現在講環保，不鍾意政府填海造地，維港不能填，市區土地又已經用到盡，市區新樓供應長期短缺，樓價又點會下跌？！所以只會升。」
他認為，鈔票可以印幾多就印幾多，但係樓、特別係港島區樓，就賣一間、少一間！「如果我『只得』1億元，一定不會只放在銀行；我至少會用5000萬元買樓，至少可以讓自己住得舒舒服服。」
「買樓最大好處除了是博升值，就是不需交租；如果是租樓住，業主每兩年就會加租，交幾十年租會好『襟計』。」
他又指出，「政府本身是香港最大的地主，百姓今時今日能夠享受到的優惠和福利、以及香港可以維持低稅率，好大程度上是依靠地產發展而來，無論是賣地收入、印花稅和差餉，都是地產界對政府財政收入的貢獻來源。政府要搵到錢，才可以推行各項社會政策。」
「政府不應過度干預樓市，沒理由整死自己條財路。不過，政府亦應該慷慨一點，在庫房中撥出更多資源協助弱勢社群，收窄社會上的貧富懸殊。」
「要令政府『搵到錢』，才能維持到現時的低稅率、才能有足夠資源提供各項社會福利和優惠。相反，如果是一個老是缺錢的政府，社會整體利益勢必受到損害，舉例講，政府會沒有金錢資源來推動醫療、教育政策，以及扶助弱勢社群和老人。」
香港在80年代過去能夠創造出舉世矚目的經濟奇蹟，與港府當時實施的「積極不干預」、「低稅率」政策有密不可分的關係；趙世曾認為﹕「香港向來是自由市場，政府不應過度干預市場運作。如果政府打壓樓市出招過重，只會『整死』自己條財路！97年提出的『八萬五』，就係一個好大教訓。去年11月底政府出招打壓樓市，我就覺得過度重手，沒理由人家手頭上多鈔票，但不容許人家買樓。」
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
2011年1月19日星期三
李嘉誠的風險管理
文章日期：2011年1月19日
「超人」李嘉誠又有搞作。和黃(0013)公布分拆和記港口控股信託於新加坡交易所上市，涉及資產包括香港國際貨櫃碼頭、深圳鹽田國際集裝箱碼頭、南海與江門和珠海內河港、APS港口輔助服務、深圳和記集裝箱倉儲以及和記物流，預期集資所得款項用於拓展港口、基建及其他業務，以及減債。而外電引述知情人士透露，有關資產的公開招股集資額最多達60億美元（約460多億港元），和黃只保留有關資產的25％權益。
有分析指「超人」此一動作，可以至少有3種解讀，一是看淡珠三角港口的前景，二是套現作減債，則反映李嘉誠可能憂慮息口回升。當然，亦可能只是項目可賣得好價錢，套現後可投入更有前景的收購和發展項目。
若是第一種，則可能是李嘉誠認為珠三角未來的經濟，或會放緩，又或競爭力可能不及其他地區如長三角等，若是事實，對香港的經濟和樓市並不是利好消息。至於息口回升，亦不會利好香港的樓市。
筆者想引述李嘉誠約兩周前在其集團周年晚宴所作講辭的部份內容﹕
「展望今年，香港經濟基調仍然良好，並將繼續受惠於國家持續高速發展，但由於受到各種客觀因素影響，波動在所難免，但預計集團將可繼續取得理想成績。然而，世界局勢瞬息萬變，我們在樂觀進取之餘，亦要時刻居安思危，注意國際及社會情況的轉變，做好風險管理，發揮創意思維和團隊精神，秉持『發展中不忘穩健、穩健中不忘發展』的宗旨。」
李氏說香港經濟雖基調良好，但「波動在所難免」，「要時刻居安思危，注意國際及社會情況的轉變，做好風險管理」，則其趁高價減持項目，未嘗不是風險管理的做法。其實，在香港樓市政策風險增加，而外圍經濟也存在變數的情況下，若物業投資者持貨太重，也不妨如「超人」的做法，隨樓價不斷攀升而作適量減持。
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
「超人」李嘉誠又有搞作。和黃(0013)公布分拆和記港口控股信託於新加坡交易所上市，涉及資產包括香港國際貨櫃碼頭、深圳鹽田國際集裝箱碼頭、南海與江門和珠海內河港、APS港口輔助服務、深圳和記集裝箱倉儲以及和記物流，預期集資所得款項用於拓展港口、基建及其他業務，以及減債。而外電引述知情人士透露，有關資產的公開招股集資額最多達60億美元（約460多億港元），和黃只保留有關資產的25％權益。
有分析指「超人」此一動作，可以至少有3種解讀，一是看淡珠三角港口的前景，二是套現作減債，則反映李嘉誠可能憂慮息口回升。當然，亦可能只是項目可賣得好價錢，套現後可投入更有前景的收購和發展項目。
若是第一種，則可能是李嘉誠認為珠三角未來的經濟，或會放緩，又或競爭力可能不及其他地區如長三角等，若是事實，對香港的經濟和樓市並不是利好消息。至於息口回升，亦不會利好香港的樓市。
筆者想引述李嘉誠約兩周前在其集團周年晚宴所作講辭的部份內容﹕
「展望今年，香港經濟基調仍然良好，並將繼續受惠於國家持續高速發展，但由於受到各種客觀因素影響，波動在所難免，但預計集團將可繼續取得理想成績。然而，世界局勢瞬息萬變，我們在樂觀進取之餘，亦要時刻居安思危，注意國際及社會情況的轉變，做好風險管理，發揮創意思維和團隊精神，秉持『發展中不忘穩健、穩健中不忘發展』的宗旨。」
李氏說香港經濟雖基調良好，但「波動在所難免」，「要時刻居安思危，注意國際及社會情況的轉變，做好風險管理」，則其趁高價減持項目，未嘗不是風險管理的做法。其實，在香港樓市政策風險增加，而外圍經濟也存在變數的情況下，若物業投資者持貨太重，也不妨如「超人」的做法，隨樓價不斷攀升而作適量減持。
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
2011年1月18日星期二
沈旭暉如何儲夠首期買豪宅？
文章日期：2011年1月18日
「80後」經常說買樓難，不過也有30出頭便事業成，能夠早早買入豪宅，其中在教育學院任副教授的沈旭暉，於2009年中在大埔半山購入了一個複式單位，面積連同花園有2000餘呎，且看看他的置業經驗。
沈在教育學院任副教授，月薪介乎6萬至10萬元，加上他有擔任私人機構的顧問及自設顧問公司，每月收入合共有10多萬元，令他可以有足夠的首期置業。不過，沈認為年輕人不應該一味想要置業。
「畢業之後5年就要買樓，我覺得這不是唯一的生活公式。當我住在DC（美國華盛頓）時，有朋友在市郊租一間很大的屋，然後每天駕兩小時車返工，一樣很開心，很多東西都是取捨的問題。……其實香港人大可以到深圳租樓，每天過關返工一樣可以。我住在這裏（指在大埔），再過些少便已經是深圳。」
原來沈在多年前剛從外國回港生活，也是先在西貢租村屋住。他說，在香港租村屋住很廉宜，面積又大。「我覺得年輕人要有一個清晰的坐標……不要讓社會mould（模造）了你，若果一定要30歲便買到樓，是非常不健康的想法。再陰謀論一點說，若果地產商想你『死慳死抵』幫他們供樓，就更不應該玩這遊戲，其實你願意放低這些想法，生活可以很豁然開朗的。」
沈旭暉1978年出生，30出頭便買豪宅，在香港算是異數。其實他要求自己在用錢方面有很嚴謹的紀律，否則也未必能儲足首期買樓。
他說在自己的電腦桌面，有兩個Excel表格，一個用來記錄他每天的收入及開支，另一個是記錄他每天將需要完成什麼工作及做了些什麼。「每天我上休息之前，都會花幾分鐘，填了這兩個表。」
沈旭暉會把收入分成6份，包括交給投資顧問買基金、給父母代買股票、供養父母、還有供樓開支、捐獻（主要是捐給他擔任發起人的智庫機構Roundtable）、餘下就是儲蓄。「我有限定自己的日常開支，不會超過收入的15％，若果有一個月大使了，超過15％，電腦上便會出現紅字。」
「若果一年下來我發現自己儲起了不少錢，就會有獎勵，就是把多出來的錢用來去旅行。」在剛過去的聖誕假期，他便去了中東阿曼及卡塔爾尋幽探勝。
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管)
「80後」經常說買樓難，不過也有30出頭便事業成，能夠早早買入豪宅，其中在教育學院任副教授的沈旭暉，於2009年中在大埔半山購入了一個複式單位，面積連同花園有2000餘呎，且看看他的置業經驗。
沈在教育學院任副教授，月薪介乎6萬至10萬元，加上他有擔任私人機構的顧問及自設顧問公司，每月收入合共有10多萬元，令他可以有足夠的首期置業。不過，沈認為年輕人不應該一味想要置業。
「畢業之後5年就要買樓，我覺得這不是唯一的生活公式。當我住在DC（美國華盛頓）時，有朋友在市郊租一間很大的屋，然後每天駕兩小時車返工，一樣很開心，很多東西都是取捨的問題。……其實香港人大可以到深圳租樓，每天過關返工一樣可以。我住在這裏（指在大埔），再過些少便已經是深圳。」
原來沈在多年前剛從外國回港生活，也是先在西貢租村屋住。他說，在香港租村屋住很廉宜，面積又大。「我覺得年輕人要有一個清晰的坐標……不要讓社會mould（模造）了你，若果一定要30歲便買到樓，是非常不健康的想法。再陰謀論一點說，若果地產商想你『死慳死抵』幫他們供樓，就更不應該玩這遊戲，其實你願意放低這些想法，生活可以很豁然開朗的。」
沈旭暉1978年出生，30出頭便買豪宅，在香港算是異數。其實他要求自己在用錢方面有很嚴謹的紀律，否則也未必能儲足首期買樓。
他說在自己的電腦桌面，有兩個Excel表格，一個用來記錄他每天的收入及開支，另一個是記錄他每天將需要完成什麼工作及做了些什麼。「每天我上休息之前，都會花幾分鐘，填了這兩個表。」
沈旭暉會把收入分成6份，包括交給投資顧問買基金、給父母代買股票、供養父母、還有供樓開支、捐獻（主要是捐給他擔任發起人的智庫機構Roundtable）、餘下就是儲蓄。「我有限定自己的日常開支，不會超過收入的15％，若果有一個月大使了，超過15％，電腦上便會出現紅字。」
「若果一年下來我發現自己儲起了不少錢，就會有獎勵，就是把多出來的錢用來去旅行。」在剛過去的聖誕假期，他便去了中東阿曼及卡塔爾尋幽探勝。
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管)
2010年12月16日星期四
一位CEO從「負資產」學會了甚麼？
文章日期：2010年12月16日
少年得志，自然容易衝動。現時是宏安集團（1222）及位元堂（0897）的董事總經理，以及是PNG（0221，前身為利來控股）主席兼董董事總經理和中國農產品交易（0149）主席的陳振康，畢業於理工大學會計系，之後加入KMG Byrne作會計師，在28歲獲客戶邀請至一家工程公司任財務總，公司一年後市，陳在29已歲獲擢升入董事局，當時已是高薪厚職，但因投資過於進取，97年後一度成為負資產一族。
陳振康回憶18歲的時候，一家9口住在紅磡唐樓。有一天全部家人一起食飯，陳想起身添飯，幾乎撞跌背後的外甥，因有感而發：「將來我會買一層樓。」可能當時他說「會買」而不是「想買」，陳的大家姐聽到後「噗」的一聲笑了起來。多年後他果然買了一層單位給父母居住，為外甥的單位付首期。
陳在年青時，一位女同事對她說退休時要有三層單位﹕「第一層個單位用作自住；第二個收租，維持基本生活；第三個都是收租，收到的租金可以用來旅行、養車、養狗……所有生活享受都靠它。」陳覺得很有道理，心想：「我還有二、三十年才退休，現在開始投資，退休前應該可以供滿三個單位，到時就可以安枕無憂。」他更決定在1996年開始行動。
陳當時已經「上了車」，住在紅磡一個自置物業。雖然還要供款十幾年的銀行按揭，但在這個「三個單位退休計劃」中，可算是完成了第一個目標，還有兩個，便繼續想辦法。
到了1996年年底，陳留意到黃埔花園一個556呎的「筍盤」，業主開價240萬，他還價235萬，對方竟然肯賣，當時樓市炒得火熱，業主沒有封盤反價已是幸運，陳心想「唔買就執輸」，當晚隨即落了「細訂」，翌日到銀行做了一份專業人士透支計劃作首期，餘額以按揭貨款，分20年供款。
幾個月後，樓價繼續飆升，帳面計算他第二個單位賺了幾十萬，心中暗喜，覺得自己做了一個「英明決定」。每天下班後，陳便去睇樓，最後留意到另一個黃埔花園923呎的大單位，以615萬元成交，雖然價錢較高，但以當時樓價計算實在是「物有所值」。他用第一個物業加按支付首期，餘額以按揭貸款，然後把物業租給一個韓國商人，租金補貼部分供樓費用，以為這樣做退休後既可收取租金，單位還有機會繼續升值。
當時「銀行水浸」，借錢易如反掌，買樓之外，他還借「孖展」買股票。買樓升值加上股票賺錢，真是左右逢源，之後他遇上現時的老闆，獲聘為公司任財務總監，年薪接近七位數字。陳認為是事業上的一個新突破，簡直就是「三喜臨門」。
陳的新工作上任的日期是1997年7月，之後亞洲金融風暴令香港樓價「插水式」下跌，滿街都是負資產人士，而陳手上的股票也損失慘重。
屋漏兼逢連夜雨，那個韓國租客可能生意出了問題，一聲不響地回國，離開前沒有退租，害得陳苦等三個月，既收不到租金，又找不到人，最後還要花律師費，找法庭人員去「破門」收樓，人去樓空，欲哭無淚。
陳當時靜下來計算，三個單位欠下銀行八百多萬。那時利息高，每月供款接近10萬。韓籍租客「搬走」後，找不到新租客，少了租金收入，每月的薪金還不夠供樓。那時他本想賣出黃埔花園的大單位，但樓價實在太低，最後決定放棄第一個單位，自己則搬到那大單位居住。
陳現在回想，他之所以成為負資產人士，與「退休時要有三個單位」這個目標無關，而是自己不自量力，以為「有前無後，打死罷就」，完全不顧及風險，盲目投資。不過他認為，塞翁失馬，焉知非福，因在這樣混亂的情況下，學懂了「堅持」的重要。
陳當時心想：「幸好我還有工作。」但由於經濟不景氣，新公司業務大不如前，不久之後，同樣面對嚴重的財務危機。經濟環境愈來愈困難，雖然被裁員的不是我，但減薪亦在所難免。除了收入大減之外，還要面對公司上下的壓力，老闆愁眉苦臉，同事士氣低落，陳曾經作了最壞打算，就是「劈炮唔撈」，最多申請破產，幾年後又一條好漢。
然而，陳認為在這關鍵時刻，最重要的事就是要「堅持」。老闆要他堅持下去，為公司開源節流；同事要我堅持下去，帶領他們走出困境；阿媽要他堅持下去，別讓她茶飯不思；他自己也要堅持下去，不想自己就此一蹶不振，倒地不起。
最終，陳捱過了最困難的時刻，為現時的老闆工作了14年，看到集團由最初的一間上市公司變成四間。當年只有1億的資產值，變成了今天的60億。問陳憑什麼走到今天的景況？他回應只有兩個字：堅持。
至於曾親歷負資產，陳卻認為是難得的經歷，他當時經常對自已和身邊的人說﹕「我覺得我的生活很富足，你看，我家住黃埔花園，雖然是負資產，總算有地方住；每天早餐12元，午餐如非公務，到飯堂消費32元，晚餐奢侈一點，50元一定搞掂。另外衣服基本上幾套西裝、有衫替換，加上學聲樂學費，每個月的人工維持基本生活，綽綽有餘。」
時至今日，陳稱朋友經常說以他的經濟能力，已足可遷往半山或赤柱居住，為何仍「留守」在黃埔花園？原因便當保留當時負資產仍感到人生富足的感覺。（以上部份內容錄自陳振康所著的《上流力》）
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
少年得志，自然容易衝動。現時是宏安集團（1222）及位元堂（0897）的董事總經理，以及是PNG（0221，前身為利來控股）主席兼董董事總經理和中國農產品交易（0149）主席的陳振康，畢業於理工大學會計系，之後加入KMG Byrne作會計師，在28歲獲客戶邀請至一家工程公司任財務總，公司一年後市，陳在29已歲獲擢升入董事局，當時已是高薪厚職，但因投資過於進取，97年後一度成為負資產一族。
陳振康回憶18歲的時候，一家9口住在紅磡唐樓。有一天全部家人一起食飯，陳想起身添飯，幾乎撞跌背後的外甥，因有感而發：「將來我會買一層樓。」可能當時他說「會買」而不是「想買」，陳的大家姐聽到後「噗」的一聲笑了起來。多年後他果然買了一層單位給父母居住，為外甥的單位付首期。
陳在年青時，一位女同事對她說退休時要有三層單位﹕「第一層個單位用作自住；第二個收租，維持基本生活；第三個都是收租，收到的租金可以用來旅行、養車、養狗……所有生活享受都靠它。」陳覺得很有道理，心想：「我還有二、三十年才退休，現在開始投資，退休前應該可以供滿三個單位，到時就可以安枕無憂。」他更決定在1996年開始行動。
陳當時已經「上了車」，住在紅磡一個自置物業。雖然還要供款十幾年的銀行按揭，但在這個「三個單位退休計劃」中，可算是完成了第一個目標，還有兩個，便繼續想辦法。
到了1996年年底，陳留意到黃埔花園一個556呎的「筍盤」，業主開價240萬，他還價235萬，對方竟然肯賣，當時樓市炒得火熱，業主沒有封盤反價已是幸運，陳心想「唔買就執輸」，當晚隨即落了「細訂」，翌日到銀行做了一份專業人士透支計劃作首期，餘額以按揭貨款，分20年供款。
幾個月後，樓價繼續飆升，帳面計算他第二個單位賺了幾十萬，心中暗喜，覺得自己做了一個「英明決定」。每天下班後，陳便去睇樓，最後留意到另一個黃埔花園923呎的大單位，以615萬元成交，雖然價錢較高，但以當時樓價計算實在是「物有所值」。他用第一個物業加按支付首期，餘額以按揭貸款，然後把物業租給一個韓國商人，租金補貼部分供樓費用，以為這樣做退休後既可收取租金，單位還有機會繼續升值。
當時「銀行水浸」，借錢易如反掌，買樓之外，他還借「孖展」買股票。買樓升值加上股票賺錢，真是左右逢源，之後他遇上現時的老闆，獲聘為公司任財務總監，年薪接近七位數字。陳認為是事業上的一個新突破，簡直就是「三喜臨門」。
陳的新工作上任的日期是1997年7月，之後亞洲金融風暴令香港樓價「插水式」下跌，滿街都是負資產人士，而陳手上的股票也損失慘重。
屋漏兼逢連夜雨，那個韓國租客可能生意出了問題，一聲不響地回國，離開前沒有退租，害得陳苦等三個月，既收不到租金，又找不到人，最後還要花律師費，找法庭人員去「破門」收樓，人去樓空，欲哭無淚。
陳當時靜下來計算，三個單位欠下銀行八百多萬。那時利息高，每月供款接近10萬。韓籍租客「搬走」後，找不到新租客，少了租金收入，每月的薪金還不夠供樓。那時他本想賣出黃埔花園的大單位，但樓價實在太低，最後決定放棄第一個單位，自己則搬到那大單位居住。
陳現在回想，他之所以成為負資產人士，與「退休時要有三個單位」這個目標無關，而是自己不自量力，以為「有前無後，打死罷就」，完全不顧及風險，盲目投資。不過他認為，塞翁失馬，焉知非福，因在這樣混亂的情況下，學懂了「堅持」的重要。
陳當時心想：「幸好我還有工作。」但由於經濟不景氣，新公司業務大不如前，不久之後，同樣面對嚴重的財務危機。經濟環境愈來愈困難，雖然被裁員的不是我，但減薪亦在所難免。除了收入大減之外，還要面對公司上下的壓力，老闆愁眉苦臉，同事士氣低落，陳曾經作了最壞打算，就是「劈炮唔撈」，最多申請破產，幾年後又一條好漢。
然而，陳認為在這關鍵時刻，最重要的事就是要「堅持」。老闆要他堅持下去，為公司開源節流；同事要我堅持下去，帶領他們走出困境；阿媽要他堅持下去，別讓她茶飯不思；他自己也要堅持下去，不想自己就此一蹶不振，倒地不起。
最終，陳捱過了最困難的時刻，為現時的老闆工作了14年，看到集團由最初的一間上市公司變成四間。當年只有1億的資產值，變成了今天的60億。問陳憑什麼走到今天的景況？他回應只有兩個字：堅持。
至於曾親歷負資產，陳卻認為是難得的經歷，他當時經常對自已和身邊的人說﹕「我覺得我的生活很富足，你看，我家住黃埔花園，雖然是負資產，總算有地方住；每天早餐12元，午餐如非公務，到飯堂消費32元，晚餐奢侈一點，50元一定搞掂。另外衣服基本上幾套西裝、有衫替換，加上學聲樂學費，每個月的人工維持基本生活，綽綽有餘。」
時至今日，陳稱朋友經常說以他的經濟能力，已足可遷往半山或赤柱居住，為何仍「留守」在黃埔花園？原因便當保留當時負資產仍感到人生富足的感覺。（以上部份內容錄自陳振康所著的《上流力》）
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
2010年12月15日星期三
投資工商舖較住宅容易中招
文章日期：2010年12月15日
上月政府出重招打壓住宅樓市以來，美聯物業（1200）和美聯工商舖（0459）兩間公司的股價表現迥異，前者一度暴瀉逾3成，後者則大升近一倍，反映投資者認為「新招」會將部分住宅炒家及其資金轉投至工商舖市場。然而，作為一般的物業小投資者，於撤出住宅樓市後，又是否適宜投轉工商舖物業？
一位資深炒家對筆者直言，在政府宣布會向在2年內轉售的住宅物業徵收最高達樓價15％的額外短炒印花稅後，炒賣工商舖物業，因不受新例影響，且有關物業毋需在做契前預繳印花稅，固然較容易進行「摩」貨。
不過，亦因如此，一些炒賣工商舖的高手，便容易透過「左手交右手」方式，將一個舖位進行「自摩」，在可不用支付印花稅下不斷「嘜」高價位，令到未熟識這個市場的新投資者容易中招，購入了高價舖位。
另外，亦要留意不論廠廈、寫字樓或商舖，每每涉及間細單位、加建或改建，如此當市況逆轉時，小投資者縱使已「摩」出物業，也容易被踢契，以至未能完交易。
還有，有時候一些高手會透過旗下公司以高租金用自己的舖位，在未曾轉售物業前，反正租金都是自已袋回，沒有甚麼損失，卻可以「砌」好一份高租金回報的租約，引誘其他小投資者，以為買入了一個可收到理想租金的荀盤，殊不知當租約完結後，新業主要找到租客可以承擔原來的高租金，卻是難上加難。
所以，住宅投資者卻想轉移陣地，轉為投資工商舖物業，便要多做功課，以避免中招。
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
上月政府出重招打壓住宅樓市以來，美聯物業（1200）和美聯工商舖（0459）兩間公司的股價表現迥異，前者一度暴瀉逾3成，後者則大升近一倍，反映投資者認為「新招」會將部分住宅炒家及其資金轉投至工商舖市場。然而，作為一般的物業小投資者，於撤出住宅樓市後，又是否適宜投轉工商舖物業？
一位資深炒家對筆者直言，在政府宣布會向在2年內轉售的住宅物業徵收最高達樓價15％的額外短炒印花稅後，炒賣工商舖物業，因不受新例影響，且有關物業毋需在做契前預繳印花稅，固然較容易進行「摩」貨。
不過，亦因如此，一些炒賣工商舖的高手，便容易透過「左手交右手」方式，將一個舖位進行「自摩」，在可不用支付印花稅下不斷「嘜」高價位，令到未熟識這個市場的新投資者容易中招，購入了高價舖位。
另外，亦要留意不論廠廈、寫字樓或商舖，每每涉及間細單位、加建或改建，如此當市況逆轉時，小投資者縱使已「摩」出物業，也容易被踢契，以至未能完交易。
還有，有時候一些高手會透過旗下公司以高租金用自己的舖位，在未曾轉售物業前，反正租金都是自已袋回，沒有甚麼損失，卻可以「砌」好一份高租金回報的租約，引誘其他小投資者，以為買入了一個可收到理想租金的荀盤，殊不知當租約完結後，新業主要找到租客可以承擔原來的高租金，卻是難上加難。
所以，住宅投資者卻想轉移陣地，轉為投資工商舖物業，便要多做功課，以避免中招。
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
2010年12月10日星期五
人總是善忘的
文章日期：2010年12月10日
雖然3周前政府落重藥打壓樓市，包括向2年內轉售住宅物業徵收5%至15%的額外從價短炒印花稅，令市場交投大幅萎縮和出現減價、撻訂個案！不過，仍有聲音說倘若樓價再升，政府仍要再加藥，筆者認為，政府對這類「若樓價不跌，便勢不罷休」的意見，要極為小心對待，要知道，外圍經濟環境千變萬化，而新政策推出以後，卻不是可以容易說改就改，萬一落藥太重，樓價調頭回跌之時，卻又碰上經濟環境急劇惡化，便可能出現「人踩人！ 」的場面，到時要救市便同樣的不容易。
事實上，早前市場憧憬美國推第二輪貨幣量化寬鬆(QE2)，以為可以將息率進一步推低，卻怎料由於市場對美國不斷增債具有戒心，債息不跌反升，10年期債息一度回升至3.34厘水平，較3個月前低位升了4成有多，而近日港元兌美元匯價回落，反映資金流出香港的可能性，而港股也在高位下調接近一成，其實都應視乎市場已發出一定警號，不應太過掉以輕心。
筆者記得，97年時政府推出「八萬五」的建屋目標，當時政客和不少市民莫不額手興慶，但誰又料到一場亞洲金融風暴，可以令到樓價大跌近七成，做成逾10萬個負資產家庭﹖不過，人從來是善忘的，市民如是，政客更甚。
撰文:陸振球 (明報地產版主管)
雖然3周前政府落重藥打壓樓市，包括向2年內轉售住宅物業徵收5%至15%的額外從價短炒印花稅，令市場交投大幅萎縮和出現減價、撻訂個案！不過，仍有聲音說倘若樓價再升，政府仍要再加藥，筆者認為，政府對這類「若樓價不跌，便勢不罷休」的意見，要極為小心對待，要知道，外圍經濟環境千變萬化，而新政策推出以後，卻不是可以容易說改就改，萬一落藥太重，樓價調頭回跌之時，卻又碰上經濟環境急劇惡化，便可能出現「人踩人！ 」的場面，到時要救市便同樣的不容易。
事實上，早前市場憧憬美國推第二輪貨幣量化寬鬆(QE2)，以為可以將息率進一步推低，卻怎料由於市場對美國不斷增債具有戒心，債息不跌反升，10年期債息一度回升至3.34厘水平，較3個月前低位升了4成有多，而近日港元兌美元匯價回落，反映資金流出香港的可能性，而港股也在高位下調接近一成，其實都應視乎市場已發出一定警號，不應太過掉以輕心。
筆者記得，97年時政府推出「八萬五」的建屋目標，當時政客和不少市民莫不額手興慶，但誰又料到一場亞洲金融風暴，可以令到樓價大跌近七成，做成逾10萬個負資產家庭﹖不過，人從來是善忘的，市民如是，政客更甚。
撰文:陸振球 (明報地產版主管)
2010年12月8日星期三
一個負資產醫生的故事 : 曾繁光
文章日期：2010年12月8日
曾幾何時，香港曾有超過10萬個負資產家庭，所謂前事不忘，能回顧一些負資產的故事，絕對有助我們在做投資決定時，作出更理性的抉擇。
曾繁光於1991至2010年間為青山醫院的高級精神科醫生（在2個月前才「下海」私人執業），絕對是高薪厚職的精英，他由於「貪錢」，想一嘗「現兜兜」買層樓，1990年已積極投資股票，在93至94年開始，為加大回報率更借孖展、炒期指，試過數十萬元的本金，透過借孖展，轉眼變成千萬元。當時未沽出股票，已買了值800萬元的豪宅，一心想沽清手上股票可以贖樓兼退休。
「我曾經買過首長國際（0697），猶記得可以一日升4倍，點到你唔心雄，跟住買了幾隻股票，也是升20、30倍，好刺激」。不斷贏錢，是他往後不斷加注的原因。怎料去一次泰國旅行，卻遇上小股災，令當時過千萬元的股票，遭到斬倉，一鋪清袋，更變為倒輸數百萬元，欠落一身債，唯有將手上的樓加按以解當時之困。怎知噩耗未完，1998年的金融風暴，其豪宅跌價六成，他遂淪為負資產，與此同時，之前欠下巨債的利息以倍數增加。幸好他有一份穩定收入的工作，銀行亦接受他更改還款辦法。
曾繁光結果要用八成的工資來還債、供樓及交管理費。而他的太太也要重出江湖任教師，負擔生活費及兒女學費。「子女轉校去英基，不再讀國際學校，省回三分之一的學費。曾經連續4年，每逢暑假、聖誕假便帶3名子女到畫室繪畫，不會去旅行。在超市臨關門時段，才去搶減價貨，當時子女的衣服唔著，也要考慮很久才買一套新衫」。
為了賺錢，他寫6個報章專欄，每天寫3000字，更會逢周六、日便到一些機構作公共演講賺外快。金融風暴接續有SARS，他不介意上電視披露自己是負資產一族，因而被人稱為「負資產醫生」，但卻能藉自身經歷鼓勵別人，以過來人身分與大家共同面對逆境。「人要快樂就不應只追求自身的快樂，這種快樂並不長久，要快樂就得令身邊人幸福，這才是真正的幸福」。他指人生充滿挫折，但也要繼續前行，雖然過程會辛苦，但要相信自己的能力，與家人及朋友傾談分擔問題，便可較輕易面對困境。
那麼今天他還會投資股票嗎？他沒有明言，只說比之前為少，亦不會借孖展，以打游擊為主。反而賽馬日必會捧場，還要選一些大冷門，以小博大。
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
曾幾何時，香港曾有超過10萬個負資產家庭，所謂前事不忘，能回顧一些負資產的故事，絕對有助我們在做投資決定時，作出更理性的抉擇。
曾繁光於1991至2010年間為青山醫院的高級精神科醫生（在2個月前才「下海」私人執業），絕對是高薪厚職的精英，他由於「貪錢」，想一嘗「現兜兜」買層樓，1990年已積極投資股票，在93至94年開始，為加大回報率更借孖展、炒期指，試過數十萬元的本金，透過借孖展，轉眼變成千萬元。當時未沽出股票，已買了值800萬元的豪宅，一心想沽清手上股票可以贖樓兼退休。
「我曾經買過首長國際（0697），猶記得可以一日升4倍，點到你唔心雄，跟住買了幾隻股票，也是升20、30倍，好刺激」。不斷贏錢，是他往後不斷加注的原因。怎料去一次泰國旅行，卻遇上小股災，令當時過千萬元的股票，遭到斬倉，一鋪清袋，更變為倒輸數百萬元，欠落一身債，唯有將手上的樓加按以解當時之困。怎知噩耗未完，1998年的金融風暴，其豪宅跌價六成，他遂淪為負資產，與此同時，之前欠下巨債的利息以倍數增加。幸好他有一份穩定收入的工作，銀行亦接受他更改還款辦法。
曾繁光結果要用八成的工資來還債、供樓及交管理費。而他的太太也要重出江湖任教師，負擔生活費及兒女學費。「子女轉校去英基，不再讀國際學校，省回三分之一的學費。曾經連續4年，每逢暑假、聖誕假便帶3名子女到畫室繪畫，不會去旅行。在超市臨關門時段，才去搶減價貨，當時子女的衣服唔著，也要考慮很久才買一套新衫」。
為了賺錢，他寫6個報章專欄，每天寫3000字，更會逢周六、日便到一些機構作公共演講賺外快。金融風暴接續有SARS，他不介意上電視披露自己是負資產一族，因而被人稱為「負資產醫生」，但卻能藉自身經歷鼓勵別人，以過來人身分與大家共同面對逆境。「人要快樂就不應只追求自身的快樂，這種快樂並不長久，要快樂就得令身邊人幸福，這才是真正的幸福」。他指人生充滿挫折，但也要繼續前行，雖然過程會辛苦，但要相信自己的能力，與家人及朋友傾談分擔問題，便可較輕易面對困境。
那麼今天他還會投資股票嗎？他沒有明言，只說比之前為少，亦不會借孖展，以打游擊為主。反而賽馬日必會捧場，還要選一些大冷門，以小博大。
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
2010年12月6日星期一
「新招」與樓市雪崩效應
文章日期：2010年12月6日
政府出重招包括徵收最高達樓價15%的額外印花稅以遏抑炒風以來，不少屋苑成交跌了達8至9成，且相繼錄得減價及撻訂個案，一些評論指措施其實有利用家，因市場少了炒家兼樓價受壓，用家便可以更容易上車，又指真正用家不會怕入市後樓價下跌云云。
筆者認為，「新招」對用家沒影響的說法，甚有商榷之處。事實上，根據獨立股評人David Webb的推算，過去三季，所謂短炒個案只佔整體成交約一成多，而「新招」推出後，不少屋苑交投跌幅遠遠超過五成或以上，固然是反映一些用家和長線投資者，希望等候樓價多回落一點，但也不排除是他們認為入市風險增加了，改變了原來的買樓決定。
回顧97年時出現了亞洲金融風暴和「八萬五」政策，初期大家都以為樓市只會輕微下調，而筆者認識的不少朋友，其實是在98年時樓價跌了約兩成多以後，認為樓市調整已差不多，已是他們這批用家的入市好時機，於是買樓自用，卻原來最終樓價是可以跌近七成，令他們最終成了負資產，而至今他們持有的物業，樓價仍未「返家鄉」。
猶幸筆者的朋友，最終仍捱得過去，但多年來也曾擔驚受怕，怕一旦失業而要供斷，便隨時有可能破產。
跌價時 買家未必肯接貨
筆者記得，97年後整體樓價一度跌了近七成，但其實在首2年已先跌了3至4成多，誰又可以擔保將來樓價一定不會有相似表現？
然而，在政府的「新招」下，以後若用家入市，兩年內要轉賣物業，就算是蝕了錢，也要被徵樓價5%至15%的額外印花稅，令他們面對的風險大增，跳船逃生的機會則大減。
更重要的是，當樓價真的短期內急挫了二至三成，大家認為用家和長線投資者，真的會願意承受「新招」下的風險，仍大無畏的入市？如若不是，則樓市急跌時，炒家固然絕跡，其他買家也未必願意接在高空跌下來的刀，隨時引發「雪崩效應」。
文﹕陸振球
政府出重招包括徵收最高達樓價15%的額外印花稅以遏抑炒風以來，不少屋苑成交跌了達8至9成，且相繼錄得減價及撻訂個案，一些評論指措施其實有利用家，因市場少了炒家兼樓價受壓，用家便可以更容易上車，又指真正用家不會怕入市後樓價下跌云云。
筆者認為，「新招」對用家沒影響的說法，甚有商榷之處。事實上，根據獨立股評人David Webb的推算，過去三季，所謂短炒個案只佔整體成交約一成多，而「新招」推出後，不少屋苑交投跌幅遠遠超過五成或以上，固然是反映一些用家和長線投資者，希望等候樓價多回落一點，但也不排除是他們認為入市風險增加了，改變了原來的買樓決定。
回顧97年時出現了亞洲金融風暴和「八萬五」政策，初期大家都以為樓市只會輕微下調，而筆者認識的不少朋友，其實是在98年時樓價跌了約兩成多以後，認為樓市調整已差不多，已是他們這批用家的入市好時機，於是買樓自用，卻原來最終樓價是可以跌近七成，令他們最終成了負資產，而至今他們持有的物業，樓價仍未「返家鄉」。
猶幸筆者的朋友，最終仍捱得過去，但多年來也曾擔驚受怕，怕一旦失業而要供斷，便隨時有可能破產。
跌價時 買家未必肯接貨
筆者記得，97年後整體樓價一度跌了近七成，但其實在首2年已先跌了3至4成多，誰又可以擔保將來樓價一定不會有相似表現？
然而，在政府的「新招」下，以後若用家入市，兩年內要轉賣物業，就算是蝕了錢，也要被徵樓價5%至15%的額外印花稅，令他們面對的風險大增，跳船逃生的機會則大減。
更重要的是，當樓價真的短期內急挫了二至三成，大家認為用家和長線投資者，真的會願意承受「新招」下的風險，仍大無畏的入市？如若不是，則樓市急跌時，炒家固然絕跡，其他買家也未必願意接在高空跌下來的刀，隨時引發「雪崩效應」。
文﹕陸振球
2010年11月26日星期五
羅家英：量入為出最重要
文章日期：2010年11月26日
知名藝人汪明荃在今年中一個投資研討會作嘉賓時表示，其一半資產投資在物業之上，並指她投資喜歡穩陣，不喜歡有壓力，買樓多數只做大約五成按揭，而年期最短僅為4、5年，最長則為10年，且很多時都會提早還款，盡快供完樓。
而去年向汪阿姐求婚成功的「家英哥」(羅家英),最近接近《明報》財經版訪問時則表示，他在金融海嘯時投資在股票金額約有100萬元，虧損了20萬元，坦言有心痛的感覺，但始終沒影響生活，因為他的資產仍大部分放在存款及物業上。
羅家英認為：「炒股票不能太貪心，有得賺就好了，可能因為我知足，所以賺不到大錢，也不會花大錢，因我開一日工就賺一日錢，上一代又沒有剩下很多錢給我，量入為出是我理財的宗旨。」
除了股票投資之外，羅家英最相信「磚頭」，現時手持廣播道一個單位，約值500萬元，作收租用途。他坦言自己在年輕時工作只夠餬口，積蓄不多。置業都是90年代加入電影圈後，才能實踐置業夢。
訪問中他不斷盛讚阿姐理財了得：「她喜歡儲錢，然後一次過現金付款買樓，她的物業多過我很多倍。」
羅坦言，未與阿姐結婚時，他原來是租住阿姐的物業。份屬男女朋友，雖然經濟好沒加租，但市道不好時也不會減租。羅家英笑言沒數，因為阿姐是個嚴謹的包租婆。「我當然會準時交租」。雖然現時他已搬入清水灣與太太同住，但彼此財政仍十分獨立， 他又話：「我當然會畀家用太太。」
撰文：陸振球 (明報地產版主管)
知名藝人汪明荃在今年中一個投資研討會作嘉賓時表示，其一半資產投資在物業之上，並指她投資喜歡穩陣，不喜歡有壓力，買樓多數只做大約五成按揭，而年期最短僅為4、5年，最長則為10年，且很多時都會提早還款，盡快供完樓。
而去年向汪阿姐求婚成功的「家英哥」(羅家英),最近接近《明報》財經版訪問時則表示，他在金融海嘯時投資在股票金額約有100萬元，虧損了20萬元，坦言有心痛的感覺，但始終沒影響生活，因為他的資產仍大部分放在存款及物業上。
羅家英認為：「炒股票不能太貪心，有得賺就好了，可能因為我知足，所以賺不到大錢，也不會花大錢，因我開一日工就賺一日錢，上一代又沒有剩下很多錢給我，量入為出是我理財的宗旨。」
除了股票投資之外，羅家英最相信「磚頭」，現時手持廣播道一個單位，約值500萬元，作收租用途。他坦言自己在年輕時工作只夠餬口，積蓄不多。置業都是90年代加入電影圈後，才能實踐置業夢。
訪問中他不斷盛讚阿姐理財了得：「她喜歡儲錢，然後一次過現金付款買樓，她的物業多過我很多倍。」
羅坦言，未與阿姐結婚時，他原來是租住阿姐的物業。份屬男女朋友，雖然經濟好沒加租，但市道不好時也不會減租。羅家英笑言沒數，因為阿姐是個嚴謹的包租婆。「我當然會準時交租」。雖然現時他已搬入清水灣與太太同住，但彼此財政仍十分獨立， 他又話：「我當然會畀家用太太。」
撰文：陸振球 (明報地產版主管)
2010年11月14日星期日
買樓8大誤解
轉載文章: http://www.uwants.com/viewthread.php?tid=11059931
1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。
2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。
3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！
4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆
5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。
6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素
7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價
8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、 被發展商食盡溢價的一手樓
二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、 入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。
1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。
2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。
3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！
4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆
5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。
6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素
7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價
8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、 被發展商食盡溢價的一手樓
二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、 入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。
2010年11月12日星期五
內地通脹掀赴港買樓潮﹖
文章日期：2010年11月12日
內地昨日公布，10月份居民消費價格(CPI)較去年同期上升4.4%，漲幅比上月擴大了0.8個百分點，且超過了內地官方一直強調的3%通脹率的「警戒線」，引發了內地今年底前有可能再加息的預期，而內地今年1至10月的CPI上漲了3%。
今期《亞洲週刊》的一篇名為「神州通脹 深圳掀赴港購物潮」報道文章指出：「隨著熱錢湧入，中國的物價大幅上漲，部份生活必需品的漲幅甚至高達百分之五十以上。由於人民幣升值，造成部分生活用品在香港的售價還低於大陸，部分深圳居民轉往香港購買生活必需品，顛覆以往港人北上消費的模式。」
報道引述《中國證券報》所舉例子，經過細心的深圳市民比較，在深圳賣人民幣2元一包的食鹽，香港超市賣1.1港元，折合人民幣才9毛多!紅富士蘋果深圳已賣到6元一斤，平均每個都要4元，而同樣大小的蘋果在香港10港元能買4個。深圳的雞蛋已經漲到9毛錢一個，差不多大小的雞蛋在香港連鎖超市23港元就能買30個，折成人民幣每個還不到7角錢。
另外，10卷裝的衛生紙，深圳的超市賣32.5元人民幣，香港超市才賣28港元；750CC裝的飄柔洗髮精，深圳超市賣39元人民幣，香港61港元就能買2瓶。
事實上，近期內地相繼有報道指深圳市民利用自由行方式來港購買油鹽醬醋。同一道理，在人民幣升值(港元因和美元掛勾，相對人民幣便是不斷貶值)和內地通脹加速的情況下，有錢的內地人也可能會覺得香港物業愈來愈「抵買」，或會掀起新一輪的赴港買樓潮﹖
撰文:陸振球 (明報地產版主管)
內地昨日公布，10月份居民消費價格(CPI)較去年同期上升4.4%，漲幅比上月擴大了0.8個百分點，且超過了內地官方一直強調的3%通脹率的「警戒線」，引發了內地今年底前有可能再加息的預期，而內地今年1至10月的CPI上漲了3%。
今期《亞洲週刊》的一篇名為「神州通脹 深圳掀赴港購物潮」報道文章指出：「隨著熱錢湧入，中國的物價大幅上漲，部份生活必需品的漲幅甚至高達百分之五十以上。由於人民幣升值，造成部分生活用品在香港的售價還低於大陸，部分深圳居民轉往香港購買生活必需品，顛覆以往港人北上消費的模式。」
報道引述《中國證券報》所舉例子，經過細心的深圳市民比較，在深圳賣人民幣2元一包的食鹽，香港超市賣1.1港元，折合人民幣才9毛多!紅富士蘋果深圳已賣到6元一斤，平均每個都要4元，而同樣大小的蘋果在香港10港元能買4個。深圳的雞蛋已經漲到9毛錢一個，差不多大小的雞蛋在香港連鎖超市23港元就能買30個，折成人民幣每個還不到7角錢。
另外，10卷裝的衛生紙，深圳的超市賣32.5元人民幣，香港超市才賣28港元；750CC裝的飄柔洗髮精，深圳超市賣39元人民幣，香港61港元就能買2瓶。
事實上，近期內地相繼有報道指深圳市民利用自由行方式來港購買油鹽醬醋。同一道理，在人民幣升值(港元因和美元掛勾，相對人民幣便是不斷貶值)和內地通脹加速的情況下，有錢的內地人也可能會覺得香港物業愈來愈「抵買」，或會掀起新一輪的赴港買樓潮﹖
撰文:陸振球 (明報地產版主管)
2010年11月3日星期三
通脹掛勾債券負利率的啟示
文章日期：2010年11月3日
長和系主席李嘉誠近一年來多次表示，由於預期將來通脹重現，所以長線而言，買樓錯不了，而近日嘉華主席呂志和接受《明報》訪問時也表示，本港樓價將隨通脹繼續上升，市民有錢、有需要便可入市。
到底李嘉誠和呂志和的說法，有沒有道理？筆者認為，可以參考上周的一宗國際金融新聞，自有一定啟示﹕
上周一美國財政部拍賣新一批抗通脹債券——通脹掛債券（TIPS），首度出現中標收益利率為負值的不尋常情況（見圖），反映投資者正憂慮高通脹的來臨，寧可暫時倒貼錢予美國政府，也希望持有不用擔心未來會遭高通脹蠶食的抗通脹資產。
今次是TIPS利率歷史上首度出現負值。與傳統美國國債不同，TIPS的本金和派息都會隨通脹調整，若美國消費物價指數（CPI）上升，本金和派息都會增加，確保債券不被通脹蠶食。舉例說，若投資者買入面值100美元的10年期TIPS，利率為CPI加5厘，而當CPI顯示過去6個月CPI為2%時，投資者將獲得7厘的年利率。
美國財政部上周一出售總值100億美元的5年期TIPS，結果拍賣成交利率竟為-0.55厘，而長線機構投資者認購了當中的39％，高於過去6次拍賣TIPS的平均值（30％）。投資者甘願買入利息為負數的TIPS，主要是他們預期未來通脹將急升，以至能補償這個負利率的損失之餘，還能有賺。
事實上，美國即將又大開印鈔機，推出第二輪貨幣量化寬鬆（QE2）措施，當貨幣供應無限量的增加，通脹壓力遲早重臨，屆時現金購買力自必被蠶食，則市民為了自保而早早購入「磚頭」，自必有利樓價得到支持。
不過，大家也應聽一聽呂志和的忠告，有錢買樓自住可以，投資也未嘗不可，「但你們（市民）不要炒，有錢就去買，不要去炒……一炒便是泡沫，你炒便是代表你不夠錢。」
呂志和又警告，豪宅價格太貴，市民不應沾手：「你們（市民）不要沾，那些是給特殊階級買的，人家賺10億，花1億元買樓不是問題！你們應該想中級、低級單位，買樓要買些可以負擔的，那些豪宅便讓它升吧！」
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
長和系主席李嘉誠近一年來多次表示，由於預期將來通脹重現，所以長線而言，買樓錯不了，而近日嘉華主席呂志和接受《明報》訪問時也表示，本港樓價將隨通脹繼續上升，市民有錢、有需要便可入市。
到底李嘉誠和呂志和的說法，有沒有道理？筆者認為，可以參考上周的一宗國際金融新聞，自有一定啟示﹕
上周一美國財政部拍賣新一批抗通脹債券——通脹掛債券（TIPS），首度出現中標收益利率為負值的不尋常情況（見圖），反映投資者正憂慮高通脹的來臨，寧可暫時倒貼錢予美國政府，也希望持有不用擔心未來會遭高通脹蠶食的抗通脹資產。
今次是TIPS利率歷史上首度出現負值。與傳統美國國債不同，TIPS的本金和派息都會隨通脹調整，若美國消費物價指數（CPI）上升，本金和派息都會增加，確保債券不被通脹蠶食。舉例說，若投資者買入面值100美元的10年期TIPS，利率為CPI加5厘，而當CPI顯示過去6個月CPI為2%時，投資者將獲得7厘的年利率。
美國財政部上周一出售總值100億美元的5年期TIPS，結果拍賣成交利率竟為-0.55厘，而長線機構投資者認購了當中的39％，高於過去6次拍賣TIPS的平均值（30％）。投資者甘願買入利息為負數的TIPS，主要是他們預期未來通脹將急升，以至能補償這個負利率的損失之餘，還能有賺。
事實上，美國即將又大開印鈔機，推出第二輪貨幣量化寬鬆（QE2）措施，當貨幣供應無限量的增加，通脹壓力遲早重臨，屆時現金購買力自必被蠶食，則市民為了自保而早早購入「磚頭」，自必有利樓價得到支持。
不過，大家也應聽一聽呂志和的忠告，有錢買樓自住可以，投資也未嘗不可，「但你們（市民）不要炒，有錢就去買，不要去炒……一炒便是泡沫，你炒便是代表你不夠錢。」
呂志和又警告，豪宅價格太貴，市民不應沾手：「你們（市民）不要沾，那些是給特殊階級買的，人家賺10億，花1億元買樓不是問題！你們應該想中級、低級單位，買樓要買些可以負擔的，那些豪宅便讓它升吧！」
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
2010年11月1日星期一
羊群效應與企鵝思維
文章日期：2010年11月1日
【明報專訊】樓市和其他投資市場，都存在所謂「羊群效應」的現象，簡單的說，即是物業或股票大跌市後，遍地廉宜貨時，大家都不敢入市，但當見到樓價或股價日日升，看到身邊朋友因買股買樓大賺錢，又或在報章傳媒看到人人搶貨時，才一窩蜂的加入，結果卻是摸頂接火棒，要輸大錢。
究竟人為何有羊群效應，而這又是否全然不可取？
筆者最近看到一些研究人類行為的著作，便指人類在投資行為出現羊群效應，可能是生物進化過程中深植於基因內的一種自保機制。比方說，當一群羊在大草原上，經常面對受食肉猛獸捕食的威脅，而又未必能時刻眼觀四面、耳聽八方的加以防備，於是乎，若察覺到同伴突然急速走避，就不用細想，本能已「告訴」自己，極大可能附近出現猛獸，最好是跟同伴一起逃生，固然最終可能只是同伴一時發狂，但若要細想後才行動，而又真的有猛獸出現，已是走避不及。
源於生物自保本能
因此，羊群效應也有可取之處，卻不是叫大家只懂跟大隊的追買追賣，而是留意其他投資者出現異常反應時，對市場也要倍加小心。
動物學家又發現，原來生活在南極的企鵝群，雖然明知冰下海洋滿是可食用的魚類，但也存在如殺人鯨等天敵。企鵝在冰面看不到冰下是否有殺人鯨，這又如何知道何時才應下水捕食？原來企鵝群會擠在冰緣，等那一隻餓極的同類忍不住，入水後如安然無恙，大家才一起起哄落水搵食，相反若看到同伴被殺人鯨獵殺，血浮水面，自然便又要等下去。
其實投資物業也如是，大跌市時誰也不知道是否已見底，可先行觀察，看到一些先行者入市後，樓價不再下跌且獲利潤，才跟隨入市也未遲。
然而，若只是一味觀察，到了大伙兒都進入市場，才後知後覺的去追價，則便又如所有企鵝都下了水，且覓食良久，這時才跟大隊，則本來殺人鯨不知道這樣有企鵝群，也已察覺大餐所在，最後下水的企鵝，便也覓食不成，反成了殺人鯨的點心。
■本文同時收錄在逢周一至周五「明報置業網」：property.mpfinance.com的《陸振球專欄》
陸振球
【明報專訊】樓市和其他投資市場，都存在所謂「羊群效應」的現象，簡單的說，即是物業或股票大跌市後，遍地廉宜貨時，大家都不敢入市，但當見到樓價或股價日日升，看到身邊朋友因買股買樓大賺錢，又或在報章傳媒看到人人搶貨時，才一窩蜂的加入，結果卻是摸頂接火棒，要輸大錢。
究竟人為何有羊群效應，而這又是否全然不可取？
筆者最近看到一些研究人類行為的著作，便指人類在投資行為出現羊群效應，可能是生物進化過程中深植於基因內的一種自保機制。比方說，當一群羊在大草原上，經常面對受食肉猛獸捕食的威脅，而又未必能時刻眼觀四面、耳聽八方的加以防備，於是乎，若察覺到同伴突然急速走避，就不用細想，本能已「告訴」自己，極大可能附近出現猛獸，最好是跟同伴一起逃生，固然最終可能只是同伴一時發狂，但若要細想後才行動，而又真的有猛獸出現，已是走避不及。
源於生物自保本能
因此，羊群效應也有可取之處，卻不是叫大家只懂跟大隊的追買追賣，而是留意其他投資者出現異常反應時，對市場也要倍加小心。
動物學家又發現，原來生活在南極的企鵝群，雖然明知冰下海洋滿是可食用的魚類，但也存在如殺人鯨等天敵。企鵝在冰面看不到冰下是否有殺人鯨，這又如何知道何時才應下水捕食？原來企鵝群會擠在冰緣，等那一隻餓極的同類忍不住，入水後如安然無恙，大家才一起起哄落水搵食，相反若看到同伴被殺人鯨獵殺，血浮水面，自然便又要等下去。
其實投資物業也如是，大跌市時誰也不知道是否已見底，可先行觀察，看到一些先行者入市後，樓價不再下跌且獲利潤，才跟隨入市也未遲。
然而，若只是一味觀察，到了大伙兒都進入市場，才後知後覺的去追價，則便又如所有企鵝都下了水，且覓食良久，這時才跟大隊，則本來殺人鯨不知道這樣有企鵝群，也已察覺大餐所在，最後下水的企鵝，便也覓食不成，反成了殺人鯨的點心。
■本文同時收錄在逢周一至周五「明報置業網」：property.mpfinance.com的《陸振球專欄》
陸振球
2010年10月21日星期四
基金買樓 多持貨3至5年
文章日期：2010年10月21日
一般人以為基金買入大手物業，多會極長線持有，因此看到有基金買樓的新聞，便也隨追入市，又或因此認為後市必可高枕無憂。事實又是否如此？
歷年促成眾多大「刁」（deal）的第一太平戴維斯副董事總經理兼投資及銷售部主管袁志光就指出，外資基金講求的是穩定回報、普遍持貨3年至5年便會出貨，時間較短暫，目的保持股東利潤，所以決定出手前必定會蒐集詳盡的資料，作出分析、計算和研究，以數據決定是否入市，因此斟洽時間相對較長。
袁又指出，目前來港投資的外資基金，主要來自新加坡、美國和歐美地區，因為本港經濟、匯率相對穩定，決定投資前重物業本身的回報。基金一般傾向購入商業項目，因計算回報容易；至於家族客，由於對市場熟悉，會購入工廈、商業及住宅等各類物業。以現時基金及家族客不斷在市場進行買賣，料他們均睇好本港後市，繼續上升。
相比之下，袁志光指傳統老牌家族由於植根香港，對本地市場熟悉，多數傾向獨特性高的物業，而且普遍心頭較勇，決定入市較快，惟一般持貨時間長久，5年、10年、甚至20年不等。袁稱，由於這些老牌家族未有成立專門的投資團隊，因此他們在做數以億元的買賣物業決定時，原來往往只在一個「信」字。
袁舉例子，原由旭日企業（0393）董事長、人稱「褲王」楊釗持有的駱克道54至62號博匯大廈，以5.9億元轉售的交易，便是以信任作買賣決定。「博匯大廈本來不肯賣，但楊生乃念當年由我穿針引線，幫他購入物業，於是願意將物業放售，叫價6億元；新買家是第一次在市場上買貨的本地廠家，亦是因為相信我而入市。最初雙方在價錢上未能傾妥，但因為楊生非常相信我，經過短暫的討價還價後，楊生最後爽快地減價1000萬元，終以5.9億元成交。」
1000萬元說多不多，說少也不少，因為楊釗念舊，令袁氏再一次完成這單刁。原來當年小超（李澤楷）透過旗下電訊盈科（0008）購入博匯大廈並翻新物業，由於具升值潛力，袁志光於2004年便膽粗粗向楊釗推薦，楊分析過後隨即入市，作價2.1億元，數年間物業大幅升值，持貨6年帳面大賺3.8億元，升值1.8倍，自然對當年協助購入的經紀大加信任。
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
一般人以為基金買入大手物業，多會極長線持有，因此看到有基金買樓的新聞，便也隨追入市，又或因此認為後市必可高枕無憂。事實又是否如此？
歷年促成眾多大「刁」（deal）的第一太平戴維斯副董事總經理兼投資及銷售部主管袁志光就指出，外資基金講求的是穩定回報、普遍持貨3年至5年便會出貨，時間較短暫，目的保持股東利潤，所以決定出手前必定會蒐集詳盡的資料，作出分析、計算和研究，以數據決定是否入市，因此斟洽時間相對較長。
袁又指出，目前來港投資的外資基金，主要來自新加坡、美國和歐美地區，因為本港經濟、匯率相對穩定，決定投資前重物業本身的回報。基金一般傾向購入商業項目，因計算回報容易；至於家族客，由於對市場熟悉，會購入工廈、商業及住宅等各類物業。以現時基金及家族客不斷在市場進行買賣，料他們均睇好本港後市，繼續上升。
相比之下，袁志光指傳統老牌家族由於植根香港，對本地市場熟悉，多數傾向獨特性高的物業，而且普遍心頭較勇，決定入市較快，惟一般持貨時間長久，5年、10年、甚至20年不等。袁稱，由於這些老牌家族未有成立專門的投資團隊，因此他們在做數以億元的買賣物業決定時，原來往往只在一個「信」字。
袁舉例子，原由旭日企業（0393）董事長、人稱「褲王」楊釗持有的駱克道54至62號博匯大廈，以5.9億元轉售的交易，便是以信任作買賣決定。「博匯大廈本來不肯賣，但楊生乃念當年由我穿針引線，幫他購入物業，於是願意將物業放售，叫價6億元；新買家是第一次在市場上買貨的本地廠家，亦是因為相信我而入市。最初雙方在價錢上未能傾妥，但因為楊生非常相信我，經過短暫的討價還價後，楊生最後爽快地減價1000萬元，終以5.9億元成交。」
1000萬元說多不多，說少也不少，因為楊釗念舊，令袁氏再一次完成這單刁。原來當年小超（李澤楷）透過旗下電訊盈科（0008）購入博匯大廈並翻新物業，由於具升值潛力，袁志光於2004年便膽粗粗向楊釗推薦，楊分析過後隨即入市，作價2.1億元，數年間物業大幅升值，持貨6年帳面大賺3.8億元，升值1.8倍，自然對當年協助購入的經紀大加信任。
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
內地人喜歡來港買樓的原因﹖
文章日期：2010年10月19日
近年內地人到港買樓成為潮流，而更意見認為，內地客搶高了香港的樓價，上周三施政報告便公布，把房地產從投資移民的資產類別中剔除。
到底內地人為甚麼這樣喜歡購入香港的物業﹖最好還是問問來自內地的人。來港工作逾10年的陳爽，是內地國務院旗下光大集團在港旗艦公司光大控股的行政總裁，他直言：「我在這裏工作，我就喜歡香港。」
他認為，行政長官曾蔭權新鮮出爐的施政報告，剔除了房地產作為投資移民的資產類，並不能擋住內地人來港買樓定居的熱情。
陳爽認為，只要內地富裕人士仍喜歡來港居住，加上低息環境持續，「香港房價中長線往上走的趨勢，還是比較難改變」。
雖然香港居住環境狹窄，陳爽卻笑言，走出家門，便有另一番天地。原來陳爽酷愛戶外活動，如登山、打網球等，「香港的小和大搭配得蠻好；上海住很大的房子，但找不到一個網球場……太少公共設施做運動。香港比較人性化，房子小一點，但公共地方提供很好的條件」。
陳的家人早年一直在上海，他要中、港兩邊跑，直至兩年多前，妻子和女兒也從上海移居到香港，令他可以有更多時間與家人相處。女兒現在就讀本地的國際學校，他說家人都很喜歡在香港生活。
「很多內地人喜歡香港，想在這裏居住……香港無論法治、環境、人際關係、文化等等，都有非常安定的感覺。我們做生意的，最重要是營商環境，這方面政府管治比較好。」
「國內（商人）做事情，很多時候沒走正道，先想到走外門邪道。香港這方面還是清廉的，做事情有確定性。」正正是這些原因，即使港府提高投資移民的門檻，仍未必阻擋得了內地人來港買樓的熱潮，「很多（內地）人（來港）購房，不一定看成移民的手段，對大陸的有錢人來說，多拿幾百萬元來買股票買基金，又有何難？」
雖然投資移民的門檻同時由650萬元提高至1000萬元。不過陳爽稱，資金並不是內地富裕人士的考慮，「650萬元買不到什麼」，對內地人來說，單位面積不夠1000呎，倒不如返回內地居住，所以內地人買的都是面積較大的豪宅。
但他也同意，由於不少內地人是靠從內地取得的貸款，來港買樓。一旦內地收緊銀根或加息，對香港樓市會有一定影響，但現階段仍未看見中央會這樣做。
撰文:陸振球 (明報地產版主管)
近年內地人到港買樓成為潮流，而更意見認為，內地客搶高了香港的樓價，上周三施政報告便公布，把房地產從投資移民的資產類別中剔除。
到底內地人為甚麼這樣喜歡購入香港的物業﹖最好還是問問來自內地的人。來港工作逾10年的陳爽，是內地國務院旗下光大集團在港旗艦公司光大控股的行政總裁，他直言：「我在這裏工作，我就喜歡香港。」
他認為，行政長官曾蔭權新鮮出爐的施政報告，剔除了房地產作為投資移民的資產類，並不能擋住內地人來港買樓定居的熱情。
陳爽認為，只要內地富裕人士仍喜歡來港居住，加上低息環境持續，「香港房價中長線往上走的趨勢，還是比較難改變」。
雖然香港居住環境狹窄，陳爽卻笑言，走出家門，便有另一番天地。原來陳爽酷愛戶外活動，如登山、打網球等，「香港的小和大搭配得蠻好；上海住很大的房子，但找不到一個網球場……太少公共設施做運動。香港比較人性化，房子小一點，但公共地方提供很好的條件」。
陳的家人早年一直在上海，他要中、港兩邊跑，直至兩年多前，妻子和女兒也從上海移居到香港，令他可以有更多時間與家人相處。女兒現在就讀本地的國際學校，他說家人都很喜歡在香港生活。
「很多內地人喜歡香港，想在這裏居住……香港無論法治、環境、人際關係、文化等等，都有非常安定的感覺。我們做生意的，最重要是營商環境，這方面政府管治比較好。」
「國內（商人）做事情，很多時候沒走正道，先想到走外門邪道。香港這方面還是清廉的，做事情有確定性。」正正是這些原因，即使港府提高投資移民的門檻，仍未必阻擋得了內地人來港買樓的熱潮，「很多（內地）人（來港）購房，不一定看成移民的手段，對大陸的有錢人來說，多拿幾百萬元來買股票買基金，又有何難？」
雖然投資移民的門檻同時由650萬元提高至1000萬元。不過陳爽稱，資金並不是內地富裕人士的考慮，「650萬元買不到什麼」，對內地人來說，單位面積不夠1000呎，倒不如返回內地居住，所以內地人買的都是面積較大的豪宅。
但他也同意，由於不少內地人是靠從內地取得的貸款，來港買樓。一旦內地收緊銀根或加息，對香港樓市會有一定影響，但現階段仍未看見中央會這樣做。
撰文:陸振球 (明報地產版主管)
2010年10月18日星期一
通貨膨脹的破壞力
文章日期：2010年10月18日
【明報專訊】全球股市氣勢如虹，商品價格屢創高位，而香港樓市更如脫韁野馬，除了是超低息環境造就之外，歐美不斷開動印鈔機，令人們對通脹的預期加劇，自然傾向擁有實質資產，以免財富被通脹蠶食。
究竟通脹對現金財富的破壞力有多大？有研究指出，假設年通脹率維持在2%而持有沒息收的現金，則24年以後，現金的購買力便會減少一半；若年通脹率升至6%的話，則只要11年，現金便已貶值一半（見表）！
通脹6% 現金購買力11年減半
雖說現時美國和香港以本土貨幣計算的整體通脹率仍不明顯，但要知道美元兌主要貨幣在過去3至4個月時間已下跌了15%，而港元與美元掛，即同期港元相對主要貨幣的購力也下挫了約一成半，還幸中國堅拒人民幣急速升值，否則香港必然已面臨極嚴重的進口通脹，在這情下，人們為了「保護」自己的財富，將現金存款轉投投資市場，包括相對熟悉的物業市場，可說是自然而可以理解的行為。
事實上，雖然美國聯儲局透過回購債券以壓止短期利率上升，但卻對長債息率無能為力，美國的30年期國債孳息率，便在數周內由不足3.7厘升至接近4厘水平，反映市場對通脹必然惡化的預期，以及對美元匯價和美國政府財政政策投下不信任一票。
為何人們遇到通脹預期惡化會傾向持有實質資產？皆因理論上印鈔可以無上限，但實質資產存量相對有限，尤其是如房屋供應，由賣地至落成賣樓，至少要有2至3年的時間，所以當港人在低息環境而經濟相對穩定的情下，如能力許可，都喜歡持有「磚頭」。
■本文同時收錄在逢周一至周五「明報置業網」：property.mpfinance.com的《陸振球專欄》
【明報專訊】全球股市氣勢如虹，商品價格屢創高位，而香港樓市更如脫韁野馬，除了是超低息環境造就之外，歐美不斷開動印鈔機，令人們對通脹的預期加劇，自然傾向擁有實質資產，以免財富被通脹蠶食。
究竟通脹對現金財富的破壞力有多大？有研究指出，假設年通脹率維持在2%而持有沒息收的現金，則24年以後，現金的購買力便會減少一半；若年通脹率升至6%的話，則只要11年，現金便已貶值一半（見表）！
通脹6% 現金購買力11年減半
雖說現時美國和香港以本土貨幣計算的整體通脹率仍不明顯，但要知道美元兌主要貨幣在過去3至4個月時間已下跌了15%，而港元與美元掛，即同期港元相對主要貨幣的購力也下挫了約一成半，還幸中國堅拒人民幣急速升值，否則香港必然已面臨極嚴重的進口通脹，在這情下，人們為了「保護」自己的財富，將現金存款轉投投資市場，包括相對熟悉的物業市場，可說是自然而可以理解的行為。
事實上，雖然美國聯儲局透過回購債券以壓止短期利率上升，但卻對長債息率無能為力，美國的30年期國債孳息率，便在數周內由不足3.7厘升至接近4厘水平，反映市場對通脹必然惡化的預期，以及對美元匯價和美國政府財政政策投下不信任一票。
為何人們遇到通脹預期惡化會傾向持有實質資產？皆因理論上印鈔可以無上限，但實質資產存量相對有限，尤其是如房屋供應，由賣地至落成賣樓，至少要有2至3年的時間，所以當港人在低息環境而經濟相對穩定的情下，如能力許可，都喜歡持有「磚頭」。
■本文同時收錄在逢周一至周五「明報置業網」：property.mpfinance.com的《陸振球專欄》
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