樓價跌有利換樓的謬誤

文章日期：2010年8月23日

【明報專訊】筆者近年參與不少樓市講座，都會被問及應否待樓市調整才換樓，而傳媒亦曾報道一些「民調」，說有市民指近年樓價不斷攀升，令他們換樓也難。究竟樓價升時換樓難，還是更容易？抑或是樓價跌更有利換樓？筆者認為，與其單憑感性作猜想，不如以數字作說明。

假設某一家庭心儀某屋苑的3房單位，因未能負擔200萬元的樓價（首期要三成合共60萬元），轉而以150萬元購入同屋苑的2房單位，支付了45萬元作首期。

過了一段時間，這個家庭的收入增加了，打算換樓至3房單位，但這個屋苑的樓價已升了一倍：2房單位升至300萬元，而3房則升至400萬元。

為了簡化說明，這裏不計算這個家庭已還了的樓款和買賣費用等。這個時候，這個家庭賣了自住的2房單位，因樓價升了150萬元，兼可取回45萬元的首期，則可套現合共195萬元，而轉買400萬元的3房單位，扣除要支付的120萬元新首期後，還可有75萬元落袋或作供樓的儲備。

樓價升時 更易「升呢」

相反，若樓價不升反跌了20%：這時該屋苑的2房單位跌價至120萬元，而3房單位則跌至160萬元，這時換樓容易了或是更困難﹖

說回這個家庭，先要賣了自住的兩房，由於樓價跌了30萬，原來已付的45萬元首期，只能取回15萬元。雖然3房也跌了價40萬元，首期也降至只要48萬元，但由於這個家庭套現後只餘下15萬元，則要靠儲蓄或另外張羅33萬元，才可以換入較大的3房單位。

固然，買入了較大的單位，要面對風險也可能增加，換樓客應計算清楚自己的供樓和負擔能力。不過，從要支付首期的角度而言，樓價升時會令市民更容易「升呢」，換樓買入更貴的物業，而由於多了這些換樓需求，會進一步增強樓市的上升動力。

當樓價跌時，尤其變成負資產，市民要抬錢才可以賣樓，又如何有能力換樓﹖一些政客和傳媒說樓價跌令市民更容易換樓，似乎只是一廂情願的猜想而已。

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陸振球