文章日期：2010年12月10日
雖然3周前政府落重藥打壓樓市，包括向2年內轉售住宅物業徵收5%至15%的額外從價短炒印花稅，令市場交投大幅萎縮和出現減價、撻訂個案！不過，仍有聲音說倘若樓價再升，政府仍要再加藥，筆者認為，政府對這類「若樓價不跌，便勢不罷休」的意見，要極為小心對待，要知道，外圍經濟環境千變萬化，而新政策推出以後，卻不是可以容易說改就改，萬一落藥太重，樓價調頭回跌之時，卻又碰上經濟環境急劇惡化，便可能出現「人踩人！ 」的場面，到時要救市便同樣的不容易。
事實上，早前市場憧憬美國推第二輪貨幣量化寬鬆(QE2)，以為可以將息率進一步推低，卻怎料由於市場對美國不斷增債具有戒心，債息不跌反升，10年期債息一度回升至3.34厘水平，較3個月前低位升了4成有多，而近日港元兌美元匯價回落，反映資金流出香港的可能性，而港股也在高位下調接近一成，其實都應視乎市場已發出一定警號，不應太過掉以輕心。
筆者記得，97年時政府推出「八萬五」的建屋目標，當時政客和不少市民莫不額手興慶，但誰又料到一場亞洲金融風暴，可以令到樓價大跌近七成，做成逾10萬個負資產家庭﹖不過，人從來是善忘的，市民如是，政客更甚。
撰文:陸振球 (明報地產版主管)
2010年12月8日星期三
一個負資產醫生的故事 : 曾繁光
文章日期：2010年12月8日
曾幾何時，香港曾有超過10萬個負資產家庭，所謂前事不忘，能回顧一些負資產的故事，絕對有助我們在做投資決定時，作出更理性的抉擇。
曾繁光於1991至2010年間為青山醫院的高級精神科醫生（在2個月前才「下海」私人執業），絕對是高薪厚職的精英，他由於「貪錢」，想一嘗「現兜兜」買層樓，1990年已積極投資股票，在93至94年開始，為加大回報率更借孖展、炒期指，試過數十萬元的本金，透過借孖展，轉眼變成千萬元。當時未沽出股票，已買了值800萬元的豪宅，一心想沽清手上股票可以贖樓兼退休。
「我曾經買過首長國際（0697），猶記得可以一日升4倍，點到你唔心雄，跟住買了幾隻股票，也是升20、30倍，好刺激」。不斷贏錢，是他往後不斷加注的原因。怎料去一次泰國旅行，卻遇上小股災，令當時過千萬元的股票，遭到斬倉，一鋪清袋，更變為倒輸數百萬元，欠落一身債，唯有將手上的樓加按以解當時之困。怎知噩耗未完，1998年的金融風暴，其豪宅跌價六成，他遂淪為負資產，與此同時，之前欠下巨債的利息以倍數增加。幸好他有一份穩定收入的工作，銀行亦接受他更改還款辦法。
曾繁光結果要用八成的工資來還債、供樓及交管理費。而他的太太也要重出江湖任教師，負擔生活費及兒女學費。「子女轉校去英基，不再讀國際學校，省回三分之一的學費。曾經連續4年，每逢暑假、聖誕假便帶3名子女到畫室繪畫，不會去旅行。在超市臨關門時段，才去搶減價貨，當時子女的衣服唔著，也要考慮很久才買一套新衫」。
為了賺錢，他寫6個報章專欄，每天寫3000字，更會逢周六、日便到一些機構作公共演講賺外快。金融風暴接續有SARS，他不介意上電視披露自己是負資產一族，因而被人稱為「負資產醫生」，但卻能藉自身經歷鼓勵別人，以過來人身分與大家共同面對逆境。「人要快樂就不應只追求自身的快樂，這種快樂並不長久，要快樂就得令身邊人幸福，這才是真正的幸福」。他指人生充滿挫折，但也要繼續前行，雖然過程會辛苦，但要相信自己的能力，與家人及朋友傾談分擔問題，便可較輕易面對困境。
那麼今天他還會投資股票嗎？他沒有明言，只說比之前為少，亦不會借孖展，以打游擊為主。反而賽馬日必會捧場，還要選一些大冷門，以小博大。
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
曾幾何時，香港曾有超過10萬個負資產家庭，所謂前事不忘，能回顧一些負資產的故事，絕對有助我們在做投資決定時，作出更理性的抉擇。
曾繁光於1991至2010年間為青山醫院的高級精神科醫生（在2個月前才「下海」私人執業），絕對是高薪厚職的精英，他由於「貪錢」，想一嘗「現兜兜」買層樓，1990年已積極投資股票，在93至94年開始，為加大回報率更借孖展、炒期指，試過數十萬元的本金，透過借孖展，轉眼變成千萬元。當時未沽出股票，已買了值800萬元的豪宅，一心想沽清手上股票可以贖樓兼退休。
「我曾經買過首長國際（0697），猶記得可以一日升4倍，點到你唔心雄，跟住買了幾隻股票，也是升20、30倍，好刺激」。不斷贏錢，是他往後不斷加注的原因。怎料去一次泰國旅行，卻遇上小股災，令當時過千萬元的股票，遭到斬倉，一鋪清袋，更變為倒輸數百萬元，欠落一身債，唯有將手上的樓加按以解當時之困。怎知噩耗未完，1998年的金融風暴，其豪宅跌價六成，他遂淪為負資產，與此同時，之前欠下巨債的利息以倍數增加。幸好他有一份穩定收入的工作，銀行亦接受他更改還款辦法。
曾繁光結果要用八成的工資來還債、供樓及交管理費。而他的太太也要重出江湖任教師，負擔生活費及兒女學費。「子女轉校去英基，不再讀國際學校，省回三分之一的學費。曾經連續4年，每逢暑假、聖誕假便帶3名子女到畫室繪畫，不會去旅行。在超市臨關門時段，才去搶減價貨，當時子女的衣服唔著，也要考慮很久才買一套新衫」。
為了賺錢，他寫6個報章專欄，每天寫3000字，更會逢周六、日便到一些機構作公共演講賺外快。金融風暴接續有SARS，他不介意上電視披露自己是負資產一族，因而被人稱為「負資產醫生」，但卻能藉自身經歷鼓勵別人，以過來人身分與大家共同面對逆境。「人要快樂就不應只追求自身的快樂，這種快樂並不長久，要快樂就得令身邊人幸福，這才是真正的幸福」。他指人生充滿挫折，但也要繼續前行，雖然過程會辛苦，但要相信自己的能力，與家人及朋友傾談分擔問題，便可較輕易面對困境。
那麼今天他還會投資股票嗎？他沒有明言，只說比之前為少，亦不會借孖展，以打游擊為主。反而賽馬日必會捧場，還要選一些大冷門，以小博大。
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
2010年12月6日星期一
「新招」與樓市雪崩效應
文章日期：2010年12月6日
政府出重招包括徵收最高達樓價15%的額外印花稅以遏抑炒風以來，不少屋苑成交跌了達8至9成，且相繼錄得減價及撻訂個案，一些評論指措施其實有利用家，因市場少了炒家兼樓價受壓，用家便可以更容易上車，又指真正用家不會怕入市後樓價下跌云云。
筆者認為，「新招」對用家沒影響的說法，甚有商榷之處。事實上，根據獨立股評人David Webb的推算，過去三季，所謂短炒個案只佔整體成交約一成多，而「新招」推出後，不少屋苑交投跌幅遠遠超過五成或以上，固然是反映一些用家和長線投資者，希望等候樓價多回落一點，但也不排除是他們認為入市風險增加了，改變了原來的買樓決定。
回顧97年時出現了亞洲金融風暴和「八萬五」政策，初期大家都以為樓市只會輕微下調，而筆者認識的不少朋友，其實是在98年時樓價跌了約兩成多以後，認為樓市調整已差不多，已是他們這批用家的入市好時機，於是買樓自用，卻原來最終樓價是可以跌近七成，令他們最終成了負資產，而至今他們持有的物業，樓價仍未「返家鄉」。
猶幸筆者的朋友，最終仍捱得過去，但多年來也曾擔驚受怕，怕一旦失業而要供斷，便隨時有可能破產。
跌價時 買家未必肯接貨
筆者記得，97年後整體樓價一度跌了近七成，但其實在首2年已先跌了3至4成多，誰又可以擔保將來樓價一定不會有相似表現？
然而，在政府的「新招」下，以後若用家入市，兩年內要轉賣物業，就算是蝕了錢，也要被徵樓價5%至15%的額外印花稅，令他們面對的風險大增，跳船逃生的機會則大減。
更重要的是，當樓價真的短期內急挫了二至三成，大家認為用家和長線投資者，真的會願意承受「新招」下的風險，仍大無畏的入市？如若不是，則樓市急跌時，炒家固然絕跡，其他買家也未必願意接在高空跌下來的刀，隨時引發「雪崩效應」。
文﹕陸振球
政府出重招包括徵收最高達樓價15%的額外印花稅以遏抑炒風以來，不少屋苑成交跌了達8至9成，且相繼錄得減價及撻訂個案，一些評論指措施其實有利用家，因市場少了炒家兼樓價受壓，用家便可以更容易上車，又指真正用家不會怕入市後樓價下跌云云。
筆者認為，「新招」對用家沒影響的說法，甚有商榷之處。事實上，根據獨立股評人David Webb的推算，過去三季，所謂短炒個案只佔整體成交約一成多，而「新招」推出後，不少屋苑交投跌幅遠遠超過五成或以上，固然是反映一些用家和長線投資者，希望等候樓價多回落一點，但也不排除是他們認為入市風險增加了，改變了原來的買樓決定。
回顧97年時出現了亞洲金融風暴和「八萬五」政策，初期大家都以為樓市只會輕微下調，而筆者認識的不少朋友，其實是在98年時樓價跌了約兩成多以後，認為樓市調整已差不多，已是他們這批用家的入市好時機，於是買樓自用，卻原來最終樓價是可以跌近七成，令他們最終成了負資產，而至今他們持有的物業，樓價仍未「返家鄉」。
猶幸筆者的朋友，最終仍捱得過去，但多年來也曾擔驚受怕，怕一旦失業而要供斷，便隨時有可能破產。
跌價時 買家未必肯接貨
筆者記得，97年後整體樓價一度跌了近七成，但其實在首2年已先跌了3至4成多，誰又可以擔保將來樓價一定不會有相似表現？
然而，在政府的「新招」下，以後若用家入市，兩年內要轉賣物業，就算是蝕了錢，也要被徵樓價5%至15%的額外印花稅，令他們面對的風險大增，跳船逃生的機會則大減。
更重要的是，當樓價真的短期內急挫了二至三成，大家認為用家和長線投資者，真的會願意承受「新招」下的風險，仍大無畏的入市？如若不是，則樓市急跌時，炒家固然絕跡，其他買家也未必願意接在高空跌下來的刀，隨時引發「雪崩效應」。
文﹕陸振球
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