友邦AIA在中國江門的講座 (多謝皇上的提供)
好幽默而超搞笑的講座, 我聽完一次又一次, 次次都笑死, 你地尤其是女性唔睇都要聽下呀!
妳要婚姻美滿真的要聽下, 取下經. 嘻嘻~
第一部份:
第二部份:
第三部份: 有沒有人有LINK?
2010年8月27日星期五
2010年8月26日星期四
「驗樓王」詹濟南教買抗跌樓
文章日期：2010年8月26日
大家可能經常在有線電視的「樓盤傳真」節目內看到人稱詹Sir的詹濟南，在剛入伙的新樓盤進行驗樓，然後指出樓盤裝修的種種不足之處。原來，詹Sir曾驗樓的單位已超過8000個，稱之為「驗樓王」可說當之無愧。
詹Sir自言，因宗教信仰關係，本人並沒有炒樓或投資物業，但「閱樓」無數的他，配合觀察樓市升跌多年的經驗，卻對那些物業具更高升值潛力，有其獨到的看法：買樓置業前，除要確定自己擁有充足的供款能力外，更重要是「識得揀、相信名牌」，因為選擇具良好信譽的大型發展商的物業，不但質素有保證，價錢亦必定更「硬淨」、具備更佳抗跌價能力。
詹Sir指出﹕「任何人要入市置業，最緊要當然是睇自己的job security（工作穩定性），供樓開支最多只可佔家庭收入的五成，這樣才算安全。」確定具備有足以供樓的財政基礎後，揀物業時有何竅門呢？「首要是揀有誠信、有信譽發展商的出品，不但物業整體質素有保證，連帶樓價亦可以更『硬淨』，具備更佳的抗跌價能力。」
那麼詹Sir心儀的香港發展商又是哪一間？「新鴻基地產（0016）相信是香港公認的最佳發展商，物業質素相對最有保證，旗下沙田『壹號雲頂』、元朗『葡萄園』和銅鑼灣『禮頓山』，無論是屋苑整體規劃、單位手工、內籠質素都是最佳的三甲。」此外，他認為恒基地產（0012）近年新推的樓盤，如西灣河「嘉亨灣」、長沙灣「星匯居」和油塘「嘉賢居」，雖然實用率不算很高，但單位內籠設計不錯，室內通風效果佳，令他留下良好印象。
此外，物業所處的區域最緊要是方便自己與家人上、下班，「除了睇社區配套設施是否齊備、交通是否便利外，社區環境亦好重要，某些地區開設有『大酒店』（殯儀館），一落街就見到好多人『喊苦喊忽』，就真係好有問題。」
至於單位本身，詹Sir認為室內採光度、通風情況必須要理想，「如果想買二手樓，就盡量避免買『化妝樓』，因為『化妝樓』賣家好多時都是『有心裝無心』，我自己就見過某些『化妝樓』只裝置分體冷氣機外殼，但內裡根本沒有機體；亦見過只有爐頭，而沒有煤氣喉管。」
「有些人睇二手樓時，會要求原業主先執漏，然後才肯『扑鎚』，但我不贊成這個做法，因為通常都沒有好結果。原因是這個物業，將來不是原業主自己居住，佢又點會真心真意幫你執漏；真的遇到此問題，寧願要求原業主減價，會更加實際。」
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
大家可能經常在有線電視的「樓盤傳真」節目內看到人稱詹Sir的詹濟南，在剛入伙的新樓盤進行驗樓，然後指出樓盤裝修的種種不足之處。原來，詹Sir曾驗樓的單位已超過8000個，稱之為「驗樓王」可說當之無愧。
詹Sir自言，因宗教信仰關係，本人並沒有炒樓或投資物業，但「閱樓」無數的他，配合觀察樓市升跌多年的經驗，卻對那些物業具更高升值潛力，有其獨到的看法：買樓置業前，除要確定自己擁有充足的供款能力外，更重要是「識得揀、相信名牌」，因為選擇具良好信譽的大型發展商的物業，不但質素有保證，價錢亦必定更「硬淨」、具備更佳抗跌價能力。
詹Sir指出﹕「任何人要入市置業，最緊要當然是睇自己的job security（工作穩定性），供樓開支最多只可佔家庭收入的五成，這樣才算安全。」確定具備有足以供樓的財政基礎後，揀物業時有何竅門呢？「首要是揀有誠信、有信譽發展商的出品，不但物業整體質素有保證，連帶樓價亦可以更『硬淨』，具備更佳的抗跌價能力。」
那麼詹Sir心儀的香港發展商又是哪一間？「新鴻基地產（0016）相信是香港公認的最佳發展商，物業質素相對最有保證，旗下沙田『壹號雲頂』、元朗『葡萄園』和銅鑼灣『禮頓山』，無論是屋苑整體規劃、單位手工、內籠質素都是最佳的三甲。」此外，他認為恒基地產（0012）近年新推的樓盤，如西灣河「嘉亨灣」、長沙灣「星匯居」和油塘「嘉賢居」，雖然實用率不算很高，但單位內籠設計不錯，室內通風效果佳，令他留下良好印象。
此外，物業所處的區域最緊要是方便自己與家人上、下班，「除了睇社區配套設施是否齊備、交通是否便利外，社區環境亦好重要，某些地區開設有『大酒店』（殯儀館），一落街就見到好多人『喊苦喊忽』，就真係好有問題。」
至於單位本身，詹Sir認為室內採光度、通風情況必須要理想，「如果想買二手樓，就盡量避免買『化妝樓』，因為『化妝樓』賣家好多時都是『有心裝無心』，我自己就見過某些『化妝樓』只裝置分體冷氣機外殼，但內裡根本沒有機體；亦見過只有爐頭，而沒有煤氣喉管。」
「有些人睇二手樓時，會要求原業主先執漏，然後才肯『扑鎚』，但我不贊成這個做法，因為通常都沒有好結果。原因是這個物業，將來不是原業主自己居住，佢又點會真心真意幫你執漏；真的遇到此問題，寧願要求原業主減價，會更加實際。」
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
2010年8月24日星期二
郵局 - 長辦公時間的地區
現時只有5間郵局比較長的辦公時間 :
Mon - Fri : 9:30am - 6pm
Sat : 9:30am - 1pm
[1] 九龍中央 : 油麻地彌敦道405
[2] 尖沙咀 : 中間道10號
[3] 旺角 : 弼街37號
[4] 東九龍 : 官塘鯉魚門道12號
[5] 長沙灣 : 長沙灣650號
Mon - Fri : 9:30am - 6pm
Sat : 9:30am - 1pm
[1] 九龍中央 : 油麻地彌敦道405
[2] 尖沙咀 : 中間道10號
[3] 旺角 : 弼街37號
[4] 東九龍 : 官塘鯉魚門道12號
[5] 長沙灣 : 長沙灣650號
2010年8月23日星期一
菲律賓康泰團巴士20人被騎劫 : 7人死亡, 2人重傷, 6人輕傷
2010年08月23日
10:30am 康泰旅行團一架載有20名香港人的巴士，在菲律賓馬尼拉，一名被解僱的警察持步槍挾持。
4:30pm 釋放 6名人質。
7:29pm 傳出最少 6下槍聲，旅遊巴車尾右側車窗有 2個彈洞.
我和Jessie在6:50pm乘仍有少許黃昏陽光時趕跑去坑口買送, 今次很快買了少許送菜即走回家.
回家時幸隻脚不累, 在黑暗的山徑快步行走, 中途有點累, 也不敢休息, 因一路沒有村民,
一路上山, 一路回望後路有沒有男人的黑影, 心裡真的很恐懼, 前路大部份是沒有燈光, 有人跳出來, 也看不清.
慶幸安全回到家, 即開電視, 看到香港團友被槍手挾持, 沒有心情抄菜, 座在電視機前吃昨天的送菜,
留意著無能的菲律賓警方的請救行動.
7:36pm 逃離的巴士司機所說，指車上所有人質被殺.
我很傷心...不認識死者, 但也流淚, 向朋友訴苦, 但他沒有安撫我的情緒, 只好收聲.
今天早放工回家, 計劃處理終身大事, 但看到菲律賓警方的無能行動後, 令我火都來:
他們由7pm開始近身包圍巴士, 所謂的特警沒有鋼盔, 又無避彈衣, 請問在外地辛苦賺錢的菲傭給政府的錢去了哪?
一支短槍, 動作笨拙, 肥肥的叫特警?
應變能力又低, 又慢, 無策略, 行動不靈活, 又不科技, 用支螢光棒http://sphotos.ak.fbcdn.net/hphotos-ak-snc4/hs392.snc4/45505_423452572054_619252054_5073297_7554503_n.jpg照車內情況?! 用鎚打爛窗門?! 打不開車門卻用小車拉爛繩?!
無能的警方!!!
不負責而貪污腐敗的政府! 總統到依家都唔交代一聲, 又不同我們的政府溝通!!!
不去菲律賓玩, 不請菲傭, 不買菲律賓東西, 不要比錢養這班貪官!!!
24 AUG @ 12:30am 因要上班,不得看完新聞睡, 但不能入睡, 天神也憤怒悲哀地下大雨和打雷, 人神共憤!!!
馬尼拉 : 亞洲綁架之都, 依家見到綁架香港中國人後, 吸引到全世界廣泛報道和關注, 相信令一些槍手日後也會找中國人做人質, 中國人以後去旅遊不再是最安全的民族了. 由其是... 馬尼拉!!! 生活可貴, 不能去有生命威脅地方送出生命的可能. 我以後不會去菲律賓旅遊.
老細上年要求我接管菲律賓業務, 但分析後, 因政治不安全, 連他們自己也不敢接手, 最後也沒有迫我接管. 他日再要求我接管時, 我寧可離職也不會接管菲律賓業務!
[明報和蘋果日報資料]
9:00pm 菲康泰挾持事件流血收場 (21:02)
菲律賓康泰旅行團被槍手挾持，最終開槍流血收場，多名被挾持港人生還，當地傳媒稱，槍手已被殺。
菲律賓特警在傍晚7時多，見旅遊巴開始移動，狙擊手首先射穿旅遊巴車胎，然後包圍旅遊巴，當時傳出多下槍聲。
菲警包圍旅遊巴後，曾嘗試攻入車廂內，但多次打爛破玻窗後，均無功而還，並召來一部汽車，打開旅遊巴車尾的安全門。特警審視車內情況後，隨即撤離。
當特警撤離後，突傳出多輪槍聲，現場可見有人掛在車門的玻璃窗上，明顯沒有生命象。特警後來攻入巴士，救出生還人質，當時車上共有15名港人，14人是團員，1人是領隊。菲籍司機成功逃生。
槍手是一名遭革職的警員，他要求當局糾正錯誤，他今早持M16自動步槍，挾持旅遊巴，事件歷時約12小時。
曾蔭權：未能聯絡菲總統
康泰旅遊巴在菲律賓馬尼拉被槍手挾持事件以流血結束，駐菲律賓的中國大使館證實，事件中有 7人死亡， 2人重傷， 6人輕傷。
行政長官曾蔭權表示，本港明天對菲律賓挾持人質事件的死者下半旗致哀。各主要官員取消不必要活動。
曾蔭權有說，下午起一直未能與菲律賓總統取得聯絡，對於今次事件結果，他感到十分遺憾。
10:30am 康泰旅行團一架載有20名香港人的巴士，在菲律賓馬尼拉，一名被解僱的警察持步槍挾持。
4:30pm 釋放 6名人質。
7:29pm 傳出最少 6下槍聲，旅遊巴車尾右側車窗有 2個彈洞.
我和Jessie在6:50pm乘仍有少許黃昏陽光時趕跑去坑口買送, 今次很快買了少許送菜即走回家.
回家時幸隻脚不累, 在黑暗的山徑快步行走, 中途有點累, 也不敢休息, 因一路沒有村民,
一路上山, 一路回望後路有沒有男人的黑影, 心裡真的很恐懼, 前路大部份是沒有燈光, 有人跳出來, 也看不清.
慶幸安全回到家, 即開電視, 看到香港團友被槍手挾持, 沒有心情抄菜, 座在電視機前吃昨天的送菜,
留意著無能的菲律賓警方的請救行動.
7:36pm 逃離的巴士司機所說，指車上所有人質被殺.
我很傷心...不認識死者, 但也流淚, 向朋友訴苦, 但他沒有安撫我的情緒, 只好收聲.
今天早放工回家, 計劃處理終身大事, 但看到菲律賓警方的無能行動後, 令我火都來:
他們由7pm開始近身包圍巴士, 所謂的特警沒有鋼盔, 又無避彈衣, 請問在外地辛苦賺錢的菲傭給政府的錢去了哪?
一支短槍, 動作笨拙, 肥肥的叫特警?
應變能力又低, 又慢, 無策略, 行動不靈活, 又不科技, 用支螢光棒http://sphotos.ak.fbcdn.net/hphotos-ak-snc4/hs392.snc4/45505_423452572054_619252054_5073297_7554503_n.jpg照車內情況?! 用鎚打爛窗門?! 打不開車門卻用小車拉爛繩?!
無能的警方!!!
不負責而貪污腐敗的政府! 總統到依家都唔交代一聲, 又不同我們的政府溝通!!!
不去菲律賓玩, 不請菲傭, 不買菲律賓東西, 不要比錢養這班貪官!!!
24 AUG @ 12:30am 因要上班,不得看完新聞睡, 但不能入睡, 天神也憤怒悲哀地下大雨和打雷, 人神共憤!!!
馬尼拉 : 亞洲綁架之都, 依家見到綁架香港中國人後, 吸引到全世界廣泛報道和關注, 相信令一些槍手日後也會找中國人做人質, 中國人以後去旅遊不再是最安全的民族了. 由其是... 馬尼拉!!! 生活可貴, 不能去有生命威脅地方送出生命的可能. 我以後不會去菲律賓旅遊.
老細上年要求我接管菲律賓業務, 但分析後, 因政治不安全, 連他們自己也不敢接手, 最後也沒有迫我接管. 他日再要求我接管時, 我寧可離職也不會接管菲律賓業務!
[明報和蘋果日報資料]
9:00pm 菲康泰挾持事件流血收場 (21:02)
菲律賓康泰旅行團被槍手挾持，最終開槍流血收場，多名被挾持港人生還，當地傳媒稱，槍手已被殺。
菲律賓特警在傍晚7時多，見旅遊巴開始移動，狙擊手首先射穿旅遊巴車胎，然後包圍旅遊巴，當時傳出多下槍聲。
菲警包圍旅遊巴後，曾嘗試攻入車廂內，但多次打爛破玻窗後，均無功而還，並召來一部汽車，打開旅遊巴車尾的安全門。特警審視車內情況後，隨即撤離。
當特警撤離後，突傳出多輪槍聲，現場可見有人掛在車門的玻璃窗上，明顯沒有生命象。特警後來攻入巴士，救出生還人質，當時車上共有15名港人，14人是團員，1人是領隊。菲籍司機成功逃生。
槍手是一名遭革職的警員，他要求當局糾正錯誤，他今早持M16自動步槍，挾持旅遊巴，事件歷時約12小時。
曾蔭權：未能聯絡菲總統
康泰旅遊巴在菲律賓馬尼拉被槍手挾持事件以流血結束，駐菲律賓的中國大使館證實，事件中有 7人死亡， 2人重傷， 6人輕傷。
行政長官曾蔭權表示，本港明天對菲律賓挾持人質事件的死者下半旗致哀。各主要官員取消不必要活動。
曾蔭權有說，下午起一直未能與菲律賓總統取得聯絡，對於今次事件結果，他感到十分遺憾。
樓價跌有利換樓的謬誤
文章日期：2010年8月23日
【明報專訊】筆者近年參與不少樓市講座，都會被問及應否待樓市調整才換樓，而傳媒亦曾報道一些「民調」，說有市民指近年樓價不斷攀升，令他們換樓也難。究竟樓價升時換樓難，還是更容易？抑或是樓價跌更有利換樓？筆者認為，與其單憑感性作猜想，不如以數字作說明。
假設某一家庭心儀某屋苑的3房單位，因未能負擔200萬元的樓價（首期要三成合共60萬元），轉而以150萬元購入同屋苑的2房單位，支付了45萬元作首期。
過了一段時間，這個家庭的收入增加了，打算換樓至3房單位，但這個屋苑的樓價已升了一倍：2房單位升至300萬元，而3房則升至400萬元。
為了簡化說明，這裏不計算這個家庭已還了的樓款和買賣費用等。這個時候，這個家庭賣了自住的2房單位，因樓價升了150萬元，兼可取回45萬元的首期，則可套現合共195萬元，而轉買400萬元的3房單位，扣除要支付的120萬元新首期後，還可有75萬元落袋或作供樓的儲備。
樓價升時 更易「升呢」
相反，若樓價不升反跌了20%：這時該屋苑的2房單位跌價至120萬元，而3房單位則跌至160萬元，這時換樓容易了或是更困難﹖
說回這個家庭，先要賣了自住的兩房，由於樓價跌了30萬，原來已付的45萬元首期，只能取回15萬元。雖然3房也跌了價40萬元，首期也降至只要48萬元，但由於這個家庭套現後只餘下15萬元，則要靠儲蓄或另外張羅33萬元，才可以換入較大的3房單位。
固然，買入了較大的單位，要面對風險也可能增加，換樓客應計算清楚自己的供樓和負擔能力。不過，從要支付首期的角度而言，樓價升時會令市民更容易「升呢」，換樓買入更貴的物業，而由於多了這些換樓需求，會進一步增強樓市的上升動力。
當樓價跌時，尤其變成負資產，市民要抬錢才可以賣樓，又如何有能力換樓﹖一些政客和傳媒說樓價跌令市民更容易換樓，似乎只是一廂情願的猜想而已。
■本文同時收錄在逢周一至周五「明報置業網」：property.mpfinance.com的《陸振球專欄》
陸振球
【明報專訊】筆者近年參與不少樓市講座，都會被問及應否待樓市調整才換樓，而傳媒亦曾報道一些「民調」，說有市民指近年樓價不斷攀升，令他們換樓也難。究竟樓價升時換樓難，還是更容易？抑或是樓價跌更有利換樓？筆者認為，與其單憑感性作猜想，不如以數字作說明。
假設某一家庭心儀某屋苑的3房單位，因未能負擔200萬元的樓價（首期要三成合共60萬元），轉而以150萬元購入同屋苑的2房單位，支付了45萬元作首期。
過了一段時間，這個家庭的收入增加了，打算換樓至3房單位，但這個屋苑的樓價已升了一倍：2房單位升至300萬元，而3房則升至400萬元。
為了簡化說明，這裏不計算這個家庭已還了的樓款和買賣費用等。這個時候，這個家庭賣了自住的2房單位，因樓價升了150萬元，兼可取回45萬元的首期，則可套現合共195萬元，而轉買400萬元的3房單位，扣除要支付的120萬元新首期後，還可有75萬元落袋或作供樓的儲備。
樓價升時 更易「升呢」
相反，若樓價不升反跌了20%：這時該屋苑的2房單位跌價至120萬元，而3房單位則跌至160萬元，這時換樓容易了或是更困難﹖
說回這個家庭，先要賣了自住的兩房，由於樓價跌了30萬，原來已付的45萬元首期，只能取回15萬元。雖然3房也跌了價40萬元，首期也降至只要48萬元，但由於這個家庭套現後只餘下15萬元，則要靠儲蓄或另外張羅33萬元，才可以換入較大的3房單位。
固然，買入了較大的單位，要面對風險也可能增加，換樓客應計算清楚自己的供樓和負擔能力。不過，從要支付首期的角度而言，樓價升時會令市民更容易「升呢」，換樓買入更貴的物業，而由於多了這些換樓需求，會進一步增強樓市的上升動力。
當樓價跌時，尤其變成負資產，市民要抬錢才可以賣樓，又如何有能力換樓﹖一些政客和傳媒說樓價跌令市民更容易換樓，似乎只是一廂情願的猜想而已。
■本文同時收錄在逢周一至周五「明報置業網」：property.mpfinance.com的《陸振球專欄》
陸振球
訂閱：
文章 (Atom)