一位CEO從「負資產」學會了甚麼？

文章日期：2010年12月16日

少年得志，自然容易衝動。現時是宏安集團（1222）及位元堂（0897）的董事總經理，以及是PNG（0221，前身為利來控股）主席兼董董事總經理和中國農產品交易（0149）主席的陳振康，畢業於理工大學會計系，之後加入KMG Byrne作會計師，在28歲獲客戶邀請至一家工程公司任財務總，公司一年後市，陳在29已歲獲擢升入董事局，當時已是高薪厚職，但因投資過於進取，97年後一度成為負資產一族。

陳振康回憶18歲的時候，一家9口住在紅磡唐樓。有一天全部家人一起食飯，陳想起身添飯，幾乎撞跌背後的外甥，因有感而發：「將來我會買一層樓。」可能當時他說「會買」而不是「想買」，陳的大家姐聽到後「噗」的一聲笑了起來。多年後他果然買了一層單位給父母居住，為外甥的單位付首期。

陳在年青時，一位女同事對她說退休時要有三層單位﹕「第一層個單位用作自住；第二個收租，維持基本生活；第三個都是收租，收到的租金可以用來旅行、養車、養狗……所有生活享受都靠它。」陳覺得很有道理，心想：「我還有二、三十年才退休，現在開始投資，退休前應該可以供滿三個單位，到時就可以安枕無憂。」他更決定在1996年開始行動。

陳當時已經「上了車」，住在紅磡一個自置物業。雖然還要供款十幾年的銀行按揭，但在這個「三個單位退休計劃」中，可算是完成了第一個目標，還有兩個，便繼續想辦法。

到了1996年年底，陳留意到黃埔花園一個556呎的「筍盤」，業主開價240萬，他還價235萬，對方竟然肯賣，當時樓市炒得火熱，業主沒有封盤反價已是幸運，陳心想「唔買就執輸」，當晚隨即落了「細訂」，翌日到銀行做了一份專業人士透支計劃作首期，餘額以按揭貨款，分20年供款。

幾個月後，樓價繼續飆升，帳面計算他第二個單位賺了幾十萬，心中暗喜，覺得自己做了一個「英明決定」。每天下班後，陳便去睇樓，最後留意到另一個黃埔花園923呎的大單位，以615萬元成交，雖然價錢較高，但以當時樓價計算實在是「物有所值」。他用第一個物業加按支付首期，餘額以按揭貸款，然後把物業租給一個韓國商人，租金補貼部分供樓費用，以為這樣做退休後既可收取租金，單位還有機會繼續升值。

當時「銀行水浸」，借錢易如反掌，買樓之外，他還借「孖展」買股票。買樓升值加上股票賺錢，真是左右逢源，之後他遇上現時的老闆，獲聘為公司任財務總監，年薪接近七位數字。陳認為是事業上的一個新突破，簡直就是「三喜臨門」。

陳的新工作上任的日期是1997年7月，之後亞洲金融風暴令香港樓價「插水式」下跌，滿街都是負資產人士，而陳手上的股票也損失慘重。

屋漏兼逢連夜雨，那個韓國租客可能生意出了問題，一聲不響地回國，離開前沒有退租，害得陳苦等三個月，既收不到租金，又找不到人，最後還要花律師費，找法庭人員去「破門」收樓，人去樓空，欲哭無淚。

陳當時靜下來計算，三個單位欠下銀行八百多萬。那時利息高，每月供款接近10萬。韓籍租客「搬走」後，找不到新租客，少了租金收入，每月的薪金還不夠供樓。那時他本想賣出黃埔花園的大單位，但樓價實在太低，最後決定放棄第一個單位，自己則搬到那大單位居住。

陳現在回想，他之所以成為負資產人士，與「退休時要有三個單位」這個目標無關，而是自己不自量力，以為「有前無後，打死罷就」，完全不顧及風險，盲目投資。不過他認為，塞翁失馬，焉知非福，因在這樣混亂的情況下，學懂了「堅持」的重要。

陳當時心想：「幸好我還有工作。」但由於經濟不景氣，新公司業務大不如前，不久之後，同樣面對嚴重的財務危機。經濟環境愈來愈困難，雖然被裁員的不是我，但減薪亦在所難免。除了收入大減之外，還要面對公司上下的壓力，老闆愁眉苦臉，同事士氣低落，陳曾經作了最壞打算，就是「劈炮唔撈」，最多申請破產，幾年後又一條好漢。

然而，陳認為在這關鍵時刻，最重要的事就是要「堅持」。老闆要他堅持下去，為公司開源節流；同事要我堅持下去，帶領他們走出困境；阿媽要他堅持下去，別讓她茶飯不思；他自己也要堅持下去，不想自己就此一蹶不振，倒地不起。

最終，陳捱過了最困難的時刻，為現時的老闆工作了14年，看到集團由最初的一間上市公司變成四間。當年只有1億的資產值，變成了今天的60億。問陳憑什麼走到今天的景況？他回應只有兩個字：堅持。

至於曾親歷負資產，陳卻認為是難得的經歷，他當時經常對自已和身邊的人說﹕「我覺得我的生活很富足，你看，我家住黃埔花園，雖然是負資產，總算有地方住；每天早餐12元，午餐如非公務，到飯堂消費32元，晚餐奢侈一點，50元一定搞掂。另外衣服基本上幾套西裝、有衫替換，加上學聲樂學費，每個月的人工維持基本生活，綽綽有餘。」

時至今日，陳稱朋友經常說以他的經濟能力，已足可遷往半山或赤柱居住，為何仍「留守」在黃埔花園？原因便當保留當時負資產仍感到人生富足的感覺。（以上部份內容錄自陳振康所著的《上流力》）

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）

投資工商舖較住宅容易中招

文章日期：2010年12月15日

上月政府出重招打壓住宅樓市以來，美聯物業（1200）和美聯工商舖（0459）兩間公司的股價表現迥異，前者一度暴瀉逾3成，後者則大升近一倍，反映投資者認為「新招」會將部分住宅炒家及其資金轉投至工商舖市場。然而，作為一般的物業小投資者，於撤出住宅樓市後，又是否適宜投轉工商舖物業？

一位資深炒家對筆者直言，在政府宣布會向在2年內轉售的住宅物業徵收最高達樓價15％的額外短炒印花稅後，炒賣工商舖物業，因不受新例影響，且有關物業毋需在做契前預繳印花稅，固然較容易進行「摩」貨。

不過，亦因如此，一些炒賣工商舖的高手，便容易透過「左手交右手」方式，將一個舖位進行「自摩」，在可不用支付印花稅下不斷「嘜」高價位，令到未熟識這個市場的新投資者容易中招，購入了高價舖位。

另外，亦要留意不論廠廈、寫字樓或商舖，每每涉及間細單位、加建或改建，如此當市況逆轉時，小投資者縱使已「摩」出物業，也容易被踢契，以至未能完交易。

還有，有時候一些高手會透過旗下公司以高租金用自己的舖位，在未曾轉售物業前，反正租金都是自已袋回，沒有甚麼損失，卻可以「砌」好一份高租金回報的租約，引誘其他小投資者，以為買入了一個可收到理想租金的荀盤，殊不知當租約完結後，新業主要找到租客可以承擔原來的高租金，卻是難上加難。

所以，住宅投資者卻想轉移陣地，轉為投資工商舖物業，便要多做功課，以避免中招。

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）