蘇偉文：「先租後買」問題多

文章日期：2010年9月29日

特首曾蔭權將於10月13日《施政報告》中交代資助市民置業方案，而政府經過3個月的資助市民自置居所諮詢，也在昨日由輸及房屋局長鄭汝樺作初步總結。

根據《明報》報道，據了解，政府現考慮的大方向是「先租後買」方案，並設定清楚的入息上下限，並會研究受惠者儲不夠錢付首期的問題。不過，鄭汝樺強調：「任何一個(資助置業)計劃都不能令人覺得逼住（市民）現在要上車，否則就沒機會。」

對於政府有可能推出「先租後買」的協助市民置業方案，恒生管理學院商學院院長兼金融學教授蘇偉文在今日《明報》撰文，認為有關構思有其不足之處，並指資助置業只是強化了高樓價的現實，未必可取，頗有值得參考之處.蘇文如下：

「有消息指政府有意推出「先租後買」計劃，用以協助夾心階層置業。筆者對此不置可否，因為從經濟的角度看，這是一項補貼，補貼要是有功效，就是政府應有之義；若是補貼只是「頭痛醫頭，腳痛醫腳」，補貼只會造成更大的社會損耗，除了短暫回應了一些政治訴求外，也看不到會有什麼成果。

在「先租後買」的構思裏，受助人是需要繳交市值租金去租用公共房屋，例如市值租金是8000元，公共房屋的租金2000元，受助人要繳交8000元的市值租金，相差的6000元便會儲起來，在租約期滿後，受助人便可將該筆儲起來的金額拿來作置業的首期。這構思看起來不錯，市民繳交的租金不是白花，而是可存起來購房，但細想之下，便會發現當中的問題不少。

‧補貼是否有效？‧

首先，我們要看看這個補貼是否有效。

在「先租後買」的概念裏，我們其實是假設了樓價的上升速度，是不及受助人儲蓄增長的速度；換言之，這是基於樓價沒有大升的前提下的補助。假如樓價在租約期內上升，增長速度比「先租後買」所存的款項多，那麼受助人又是否可以有足夠的首期去置業呢？假若在租約期後受助人仍是沒法儲足首期，又或是受助人理想居所的首期比所儲下來的多，那麼又是否要重新租約，直至受助人有充足首期為止？又假若租約後樓價下跌，馬上逼受助人去購房等於叫他們去接火棒；而可以讓受助人續租而不用馬上購房的話，這是容許受助人待市況調整後再作入市安排，那麼這等於人為地製造了一股潛在購買力去托市。以前的首置、自置貸款計劃的經驗告訴我們，人為製造托市的誘因往往會帶來更多的問題。

‧為什麼要資助市民置業？‧

其次，為什麼要資助市民置業？

置業是一個很基礎的要求，但若果置業是不自量力的話，那麼當中就有很大的商榷之處。根據現時的按揭保險計劃，購房人只需繳交按揭保險費，購房人士是可以用房價一成去作置業的首期，以一般所謂上車盤一百多萬來算，一成按揭連保險費頂多是20萬元，若是購房人士自己也拿不出20萬元的首期（包括自己的儲蓄和向親友借貸），購房人士的經濟基礎也是很有限。或許有人會說，這些人其實還款能力很好，只是無法儲到首期，但基本理財規劃告訴我們，要預留6個月的家庭開支作應急錢，有些較保守的甚至會預留1年家庭生活費作應急開支，而他們無法儲到置業首期，也意味他們在應急錢方面也是掛零，他們償還房貸其實是相當吃力，勉強幫助他們上車只會令他們生活更緊絀。

‧如何界定受助對象？‧

再者，是資助對象的問題。

不同人士都會說自己沒有能力置業，但各人的上車要求卻不一樣。如何界定受助對象呢？這涉及一個公平的問題。為什麼要資助市民購買200萬以下樓盤，而不是2000萬的豪宅？為什麼當律師、醫生的就得不到政府資助？如何界定受資助對象會是一個不停的爭論。

其實核心問題不在政府應否資助市民購房，真正要解決的是房價太高，普通市民窮一輩子的努力也買不起房這現象。資助置業只是強化了高樓價的現實，以資助置業而迴避了問題核心所在，是「頭痛醫頭，腳痛醫腳」的做法，而不是面對問題的應對之道。」

撰文：陸振球 (明報地產版主管)