文章日期：2010年7月30日
所謂「名師出高徒」，現為德祥地產（0199）主席的張漢傑，曾先後追隨華懋王德輝、信和黃廷方、麗新林百欣、新鴻基證券馮景禧、「殼王」陳國強等地產或財經界猛人工作，深得器重，迄今擁有從事地產發展及投資逾30年的經驗，自然對物業市場和香港經濟方向有透徹的了解。
張漢傑直言，從多個「大孖沙」學得不少本領和啟發，如他入行的首家地產公司為華懋，當時的華懋主席王德輝更可說是他的「啟蒙師傅」。他表示，王德輝有不少創意，比如「窗台」便是王的「發明」，令發展商賺多不少。「王的『基本功』做得非常好，比如佢買地之前，一定用附有小燈放大鏡去研究張地契，令佢比其他人更加清楚地契內容，可以地契中搵到數（可以注意到其中更多的發展契機）。」
至於信和的創辦人黃廷方，張漢傑指他是當時少有具國際政經視野的發展商，每日都閱讀大量報章，因此能掌握政經大方向，從而加強了作為地產大好友的信心。至於麗新林百欣，則是極其勤力，同樣值得學習。
學得一身好本領的張漢傑，不單在地產工作上綽然有成，而自身單是透過細屋換大屋，也累積了龐大財富。張由1984年首次以62萬元購入窩打老道碧儷閣單位自住後，不斷細屋換大屋，先後遷往太子道碧廬、中半山羅便臣道1號、渣甸山德蓀道物業，以至進駐現時市值估計逾2億元的港島南區壽臣山洋房（見表），財富與家居不斷升級，這還未計其他為子女將來居住用途而購入豪宅物業。
對於香港樓市前景，張指樓市供求失衡，政府預期本港未來3至4年有5至6萬伙一手私人住宅單位供應，即平均每年只有1萬餘伙。「但係家每年，連同新婚夫婦及新移民來港，新增的家庭數目數萬個，對住宅單位需求強勁，估計每年私人住宅加埋公營房屋單位供應要4萬伙以上，先至可滿足住屋需求。」
「家整體供應量實在不足夠，無論因應社會需求或者承擔責任方面，我都非常鼓催政府要復建居屋，但係就算現時開始興建，最快亦要2至3年後落成，仍然未能馬上應接現時需求，所以我睇個樓巿必然繼續上升。」
不過，現時不少物業已升近甚至超越97年高峰期水平，樓市是否有危險的訊號？張表示，現時本港樓價不應以97年作指標，反而憂慮由於本港樓宇供應不足，居住需求不斷增加，樓價將來會升得太過分。他建議：「如果巿民有足夠經濟能力都應考慮買樓，甚至居屋、村屋，以至地點稍為好舊樓細單位都要買。你會唔會因為樓價貴唔結婚呀？」
上世紀80年代初期銀行對按揭放鬆，曾令樓價長時間攀升，張漢傑指其時按息一度高逾20厘，
仍阻止不了人們的買樓熱情。現時樓巿正處極低息時期，估計仍會延續1年左右，勢令物業巿場增加推動力。
他指出，自2008年出現金融海嘯後，雖樓價至今大幅回升，令租金回報率現時較為偏低，以一級物業（豪宅）為例，一般介乎2至3厘，但在供應少和低息下，投資有關物業仍然吸引。事實上，本港地少人多的天然條件之下，加上近年不少內地富豪及層次較高的專業人士，都選擇到本港置業投資，配合現時存款息率近零，投資者買頭保值意欲也不斷加強。
他認為，雖然現時住宅租金較低，一般只有2厘至3厘，買住宅物業主要等候較大的升值幅度。「家連跑馬地、灣仔，以至大角嘴等地區，單幢樓呎價都賣到過1萬元，而且政府仲資助舊樓翻新及優化物業，所以現時買樓投資唔好介意租金回報偏低，因為樓價升值幅度較大，可以彌補番晒。」
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
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